В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:
1. наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК РФ), их перечень по ЖК РФ достаточно обширен;
2. гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК РФ).
В целом, ЖК РФ ослабляет вещные начала договора найма и значительно упрощает осуществление сделки купли-продажи жилых помещений.
Прежде всего, это относится к рынку первичного жилья, что касается рынка вторичного жилья, там по-прежнему остаются много пробелов и коллизий. В частности, как правило, в таких сделках участвуют не одна, а несколько квартир. При расселениях коммуналок участников становиться весьма значительное число, еще больше усложняется сделка, если в ней есть участники из различных городов, не говоря уже о странах. У профессионалов это явление получило термин «квартирных цепочек». Новая проблема, возникшая на рынке вторичного жилья с принятием ЖК РФ, продажа квартир с самовольным переустройством и перепланировкой. В этом случае виновное лицо должно понести административное наказание и осуществить легитимизацию сделанных самовольных переустройств и перепланировок, если это возможно. Такое разрешение могут дать муниципальные органы власти. Если совершенные переустройства и перепланировки нарушают принятые нормы и правила, создавая опасность для жизни и здоровья, или нарушают законные права других лиц, виновный должен восстановить жилую площадь. Возникающие споры должны решаться в судебном порядке. Суд вправе принять решение о публичной продаже такой квартиры. При этом следует учитывать, что механизма таких продаж пока не существует. Пожалуй, это один из самых сложных вопросов.
Впервые на законодательном уровне даны определения переустройства и перепланировки (ст. 25 ЖК РФ). Переустройство жилого помещения: установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка помещения – изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Здесь представляется правильным мнение М.Ю. Тихомирова о том, что если проанализировать последнюю часть определений, то можно сделать вывод, что представленные положения необходимо толковать ограничительно, то есть перечисленные действия, не требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство и перепланировка[34]. Кстати, технический паспорт жилого помещения – документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ). Необходимо также отметить, что в настоящее время технический паспорт не является необходимой принадлежностью жилого помещения в многоквартирном доме. Поэтому справедливо утверждение А.Д. Сидоренко о том, что технический паспорт должен составляться не только на многоквартирный дом в целом как объект технического учета, но и на каждое жилое и нежилое помещение дома, являющееся самостоятельным объектом права. Технический паспорт обязательно должен прилагаться к договору, составляя его неотъемлемую часть[35]. Учитывая изложенное, необходимо иметь в виду, что гражданам, решившим узаконить или совершить переустройство или перепланировку, сначала нужно будет оформить технический паспорт на свое помещение[36].
Купля – продажа жилых домов уже давно включает вызов специалиста из БТИ, и необходимо подтверждение или переоформление технического паспорта. Теперь следует это распространить на куплю продажу квартир. Что в целом, безусловно, осложняет сделку, но выглядит вполне оправдано с учетом размаха проводимых переустройств и перепланировок.
Рассматриваемая новелла в механизме купли-продажи жилых помещений, поможет избежать подобных печальных происшествий и в целом будет способствовать стабилизации гражданского оборота жилых помещений, в чем ощущается большая необходимость.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в установленном порядке, суд по иску эксплуатирующего органа в отношении собственника жилого помещения принимает решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности привести помещение в прежнее состояние[37].
В связи с принятием такой нормы права, значимость публичных торгов резко возрастает и требует принципиально иного качества организации. Например, возникает вопрос о допуске на такие торги собственников жилого фонда, из которого предоставляется жилье социального найма.
Для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок. Если за этот период ничего не измениться, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
Новеллы в области гражданского оборота жилых помещений практически все опираются на механизм публичных продаж, как крайнюю меру наказания. Это действительно очень суровое наказание в условиях России, лишить человека жилья, и поэтому законодатель должен очень ответственно подойти к регламентации публичных продаж жилых помещений.
В результате изложенного можно сделать вывод, что: новый Жилищный Кодекс РФ значительно ослабляет вещные начала правоотношений найма и усиливает права собственника, права сильнейшей стороны.
Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, при этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя – его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия помимо обязанности возместить покупателю причиненные убытки.
В подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости в ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли – продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных нормативных правовых актов или договора купли – продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ). Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора.
При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
· во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;
· во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
· в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.
Если обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быт устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
1. отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
2. потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
Все эти жесткие требования закона не могут обеспечить безконфликтность такой значимой гражданско-правовой сделки, какой является купля-продажа жилого помещения.
При разрешении спора о праве на недвижимое имущество всегда встает вопрос о том, кому оставлять недвижимость: собственнику – добросовестному приобретателю или бывшему собственнику, права которого нарушены. В интересах оборота недвижимости в большинстве зарубежных систем регистрации закреплена позиция, согласно которой недвижимость остается у собственника – добросовестного приобретателя. При этом реализуются механизмы финансовой компенсации бывшему собственнику, в случае если он исчерпал все законные средства получения компенсации с виновных лиц в, течение определенного времени.
В последние годы появлялись предложения об изменении ст. 302 ГК РФ, предусматривающие, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования. Данные изменения, по замыслу авторов, должны были быть направлены на уточнение презумпции добросовестности действий приобретателя недвижимого имущества, которые были основаны на данных Единого государственного реестра прав (ЕГРП). По мнению А.Л. Маковского, в таком случае приобретатель имущества будет защищен от его виндикации независимо от того, каким путем это имущество выбыло из владения собственника, т.е. и в случаях, когда это произошло в результате преступления. Кроме того, степень достоверности записей в ЕГРП в России является дискуссионной.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
