Неудачная редакция статей и отсутствие законодательного определения недвижимости вызвали обоснованную критику учёных-цивилистов, в том числе: Е.В. Васьковского, Л.А. Кассо, Г.Ф. Шерщеневича и др. В результате были сформулированы определенные доктринальные дефиниции.
Бесспорным недвижимым объектом всеми авторами (К. Малышев, Ю. Гамбаров, Е. Трубецкой, Л. Кассо) признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности (Г. Шершеневич), земельных или поземельных участках (Д. Азаревич). Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых расходились.
Г. Шершеневич, К. Нобедоносцев, А. Гуляев, Е. Трубецкой, К. Кавелин проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью.
Ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов недвижимым имуществом признает также землю, дома, фабрики и т.д., но фактически в основе определения этой категории недвижимости положены природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями.
Следующую категорию недвижимости составляли «юридически недвижимые» вещи. В эту группу включались и принадлежности недвижимых имуществ – движимости по природе, но которым придавалось свойство недвижимости (ст. ст. 386–390 т. 10, ч. 1 Свода законов), в данном случае, как отмечал Н.Л. Дювернуа, «для операций чисто юридических, мы в известных случаях иммобилизуемой движимости, то есть, подчиняем юридический характер обладания ими нормам, существующим для недвижимых имуществ»[4]
Деление на движимость и недвижимость применялось не только к вещам, но и к правам. Но в основу классификации не мог быть положен критерий, применяемый к «телесным вещам», поэтому, по мнению Е.В. Васьковского, следовало бы «обратить внимание на объект права и считать права на недвижимость – недвижимыми, а права на движимость и на действия других лиц – движимыми»[5].
В проекте Гражданского уложения России в отличие от законов гражданских (т. 10 Свода законов), уже содержалось определение недвижимого имущества, которым признавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).
Отсутствие легального определения движимости и недвижимости приводило к серьёзным недоразумениям при квалификации того или иного имущества, например при определении природы таких объектов, как здания и строения. Гражданский Кассационный департамент Правительствующего Сената в 1875 г. (решение №703) прямо отнёс к движимости передвижные лавки по их свойству. Поэтому не имеют значение недвижимых имуществ передвижные здания, то есть те, «которые могут быть переносимы с места на место без их разрушения и повреждения» (передвижные лавки, балаганы, палатки, будки и т.п.). Движимым имуществом являлись строения, приобретенные на снос или своз, без права на обладание строениями нераздельно с землею (решение Правительствующего Сената №113 за 1881 год).
Ещё большую сложность в юридической литературе и судебной практике вызывала квалификация здания, построенного на чужой земле. Проблема определения статуса такой постройки объяснялась тем, что была разорвана юридическая связь между зданием и земельным участком, а поэтому изучаемый объект мог быть отнесён как к движимому, так и недвижимому имуществу. В соответствии со ст. 386 т. 10, ч. 1 Свода законов к принадлежностям населенных земель относились стоящие на них «церковные и другие строения, дворы, мельницы…». Эта норма, как разъяснил Гражданский Кассационный департамент Правительствующего Сената, означает только то, что строения предполагаются собственностью хозяина земли, пока противное не доказано лицом, желающим «присвоить себе особое право на строение»[6], ибо собственнику имущества принадлежит всё то, что трудом и его искусством произведено в том же имуществе (ст. 425 т. 10, ч. 1 Свода законов).
Таким образом. Сенат признал, что право собственности на землю может быть отделено от права собственности на находящиеся на ней постройки, и что постройка на чужой земле не составляет принадлежности той земли, на которой она возведена. Проект Гражданского уложения России под явным влиянием Германского Гражданского уложения признал постройки, строения и сооружения недвижимым имуществом, только если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного (вещного) права на имение, то есть принадлежат на праве собственности, залога или праве на чужое имущество, во всех остальных случаях постройка считается движимым имуществом[7].
С принятием проекта Гражданского уложения в Российской империи законодательно был бы решен вопрос о квалификации строений и сооружений, построенных на чужой земле, хотя указанная норма не решила бы проблем с постройками, возведенными в силу какого-либо обязательственного права, но этого не произошло.
Определение характера постройки на чужом земельном участке имело не только научный интерес, но и большое практическое значение. Дело в том, что с развитием существовавшего в России общественного строя оборот движимых и недвижимых вещей всё больше подчинялся специальным правилам, которые различались в зависимости от вида имуществ.
Одним из способов установления, изменения и прекращения юридических отношений является совершение различного рода сделок. В законодательстве Российской империи отсутствовало легальное определение сделки[8]. Так, к сделкам, которые могли иметь своим предметом недвижимое имущество, нормы Свода законов относили: дарение «в тесном смысле» и пожалование, выдел недвижимого имущества, запродажу и куплю – продажу, найм или аренду. Можно отметить, что законодательство строго не разграничивало найм и аренду.
С развитием экономического оборота нередко недостаточно просто внешнее проявление воли сторон соглашения, а требуется уже более формализованное закрепление её выражения. Тогда законодательство устанавливает обязательные требования к форме сделок, причём это не только отражение волеизъявления на письме, но и в ряде случаев участие свидетелей, общественной власти. В этом случае форма сделки приобретает двоякий характер: либо служит средством доказательства соглашения или необходимым условием действительности сделки, с вытекающими отсюда различными правовыми последствиями в случаях нарушения установленной законом формы.
В российском законодательстве[9] в XVII веке (в ст. 34 гл. 17 Соборного уложения) чётко разграничивалось личное право из договора и вещное право из записки в книгах поместных приказах (если объектом договора была земля) или земских приказах (если объектом был дом и двор), так как, по уложению в случае продажи одной вотчины разным лицам право собственности признавалось за тем, кто раньше «справил» имение. В XVIII веке в России началась ломка старинных учреждений, и при Петре I установился новый «крепостной» порядок совершения актов. Все сделки совершались в юстиц-коллегии. В городах крепостные акты заключались под надзором губернаторов и воевод. Акты следовало вносить в особые книги. Но под влиянием фискальных интересов главное значение в переходе права собственности от продавца к покупателю имела не записка в книге, а само совершение крепостного акта с уплатой пошлины. В правление Екатерины II крепостной порядок был сохранён только для перехода вещных прав на недвижимость. Таким образом, ко времени принятия Свода законов Российской империи система вотчинной записки по Соборному уложению была полностью вытеснена крепостным порядком.
В соответствии со ст. 707 т. 10, ч. 1 Свода законов переход права собственности связывался с совершением крепостного акта и вводом во владение, но не был точно установлен момент возникновения вещного права у приобретателя, на что обращали внимание юристы и, в связи с чем, существовали трудности на практике.
14 апреля 1866 г. принято Положение о нотариальной части[10], в соответствии с которым: сделки о переходе, ограничении права собственности на недвижимое имущество под страхом недействительности должны были быть совершены у нотариусов и затем обращены в крепостные через утверждение их старшим нотариусом. Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения последним сделок, за исключением установленных в законе. При всех преимуществах нотариальной системы по сравнению с крепостным порядком и она не лишена была многих недостатков: неопределенность момента приобретения вещного права, отсутствие принципа достоверности, принцип гласности представлял собой пустую формальность, чрезмерная сложность процедуры.
В конце XIX века в России появился проект Вотчинного Устава, который должен был заменить существующий порядок возникновения вещных прав на недвижимое имущество на вотчинную систему, которая уже нашла применение в западных государствах. Согласно этому проекту, вотчинные (вещные) права, основанные на договорах, должны были устанавливаться не иначе как внесением их в вотчинные книги. Содержание вотчинных книг должно было основываться на принципах гласности, достоверности и бесповоротности приобретенных по ним прав. Все сделки, направленные на установление вотчинных прав, должны были совершаться только нотариальным порядком под страхом их недействительности.
Таким образом, принятие Гражданского уложения и Вотчинного Устава позволило бы ввести в России строгую систему оборота вещных прав на недвижимое имущество и обеспечить должную защиту государством прав владельцев имущества. Но изменения в общественном строе не позволили реализовать проекты многих законов, в том числе и положения нормативных актов, обеспечивающих регулирование оборота недвижимости.
В результате революции в России в феврале 1917 г. главным органом в государстве стало Временное Правительство, за тот короткий промежуток времени, пока эта структура являлась высшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты по регулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнему определялся на основе норм Свода законов Российской Империи.
Одним из первых декретов советской власти был Декрет от 26 октября 1917 г., «О земле»[11], который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи имения со всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания».
С 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, т. п. всех недвижимостей в городах[12]. В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»[13] в городских поселениях численностью жителей свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст. 2). Данные строения были муниципализированы.
В сфере промышленности советское правительство осуществляло национализацию отдельных отраслей, которая была в основном завершена в июне 1918 года. Госсобственность была закреплена на крупные и средние промышленные предприятия, железные дороги и их подвижной состав, морские и речные суда всех типов. Отмена частной собственности на названные объекты означала запрещение каких-либо сделок, направленных на их отчуждение.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
