Снижен размер неустойки за невыполнение обязательств участника долевого строительства и застройщика до одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства. При этом отмечено, что если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка уплачивается в двойном размере. Почему и здесь ущемили права рядового гражданина по сравнению с другими участниками вообще, непонятно.
Исключением из общего порядка введения в действие изменений в Закон об участии в долевом строительстве являются изменения в ст. 23 относительно государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Указанная статья введена в действие с 01 января 2007 г. В законе уточнены права и компетенция уполномоченного органа в сфере долевого строительства, однако вместе с этим отметим, что на сегодняшний день этот орган так и не сформирован. В частности, по тем или иным вопросам в сфере долевого строительства полномочиями обладают Федеральная служба по финансовым рынкам. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Для достижения целей Закона об участии в долевом строительстве считаем необходимым скорейшее решение этого вопроса.
Внесены также изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в частности, сокращены сроки регистрации договоров долевого строительства до 10 дней (кроме регистрации первого договора, здесь срок 30 дней), установлены основания для отказа в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Изменения коснулись и Федерального закона от 6 октября 1999 г. №184‑ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» в части дополнения сферы полномочий указанных органов власти.
Анализируя изменения, внесенные в Закон об участии в долевом строительстве, можно отметить, что не все пробелы устранены, в частности, не установлен контролирующий орган в данной сфере, не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору и др. Несмотря на указанное, очевидно, что основной тенденцией развития законодательства о долевом строительстве является то, что законодатель стремится к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства. Энтузиазм по поводу этих изменений выглядит несколько надуманным. В сущности, еще раз усилена сильнейшая сторона вопреки публичным интересам и интересам слабейшей стороны. Прежде всего, финансовые агенты избавились от финансовой ответственности. Представляется более правильным законодательно убирать промежуточные звенья между застройщиком и инвестором, уменьшать «себестоимость» разрешительной системы на строительство жилых помещений.
Еще одним перспективным направлением совершенствования законодательства в области инвестирования в строительстве жилых помещений, является облегчение гражданского оборота прав требований, возникающих у инвестора к застройщику, например, оформление этих прав ценными бумагами, как это делается в США. Такие ценные бумаги могли бы решить и вопрос раздела права требования к застройщику, скажем при распаде семьи, осуществившей инвестирование в долевое строительство. Вопросы, которые возникают в связи с правовым оформлением сделок с жилыми помещениями, на сегодняшний день остаются очень важными. С одной стороны, мы являемся свидетелями постоянного расширения рынка недвижимости, участниками которого являются как рядовые граждане, так и юридические лица. С другой стороны, по ряду вопросов законодательное регулирование сделок с недвижимостью носит неполный либо нечеткий характер. Недостатки законодательства РФ зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Тем более, что на смену всеохватывающему нормативизму, господствовавшему в советской юридической доктрине, пришел широкий разброс точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону.
К праву как таковому все чаще стали относить и судебную практику[25]. Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений. Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки купли-продажи жилых помещений связано с риском возникновения убытков, которые могут оказаться весьма значительными. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на нее, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, – все это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является жилье. Чтобы избежать ряда неприятностей, при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно прибегать к помощи профессионалов – юристов и адвокатов. Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок.
1.2 Понятие и сущность договора продажи жилого помещения
Бесспорно, самой распространенной формой распоряжения жилыми помещениями является купля-продажа. Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли – продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, общие положения о купле-продаже.
Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Совокупность юридических отношений, охватываемых на Западе одним понятием купли-продажи, у нас разлагаются на три вида по едва уловимым признакам, а именно: на куплю-продажу в тесном значении этого слова, запродажу и поставку. В этом случае законодатель принял бытовые понятия, не обратив внимания на то, что они не содержат в себе достаточно юридических различий. С этой системой трех договоров, служащих одним и тем же юридическим средствам достижения экономической цели, русское законодательство стоит совершенно одиноко среди других правильных законодательств».
Действующий Гражданский кодекс РФ не только не преодолел этой негативной тенденции, а наоборот увеличил количество разновидностей договора купли-продажи доведя его до семи;
· розничная купля-продажа (§ 2 гл. 30 ГК РФ);
· поставка товаров (§ 3 гл. 30 ГК РФ);
· поставка товаров для государственных нужд (§ 4 гл. 30 ГК РФ);
· контрактация (§ 5 гл. 30 ГК РФ);
· энергоснабжение (§ 6 гл. 30 ГК РФ);
· продажа недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ);
· продажа предприятия (§ 8 гл. 30 ГК РФ);
Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет – жилое помещение.
Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГКРФ). Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность.
Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.
Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права – граждане (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица. Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади.
Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в ГК РФ. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.
Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.
Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть, указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.
При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. 554 ГКРФ.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
