Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем стороны договора вправе осуществить нотариальное удостоверение такой сделки в добровольном порядке, без принуждения законом.
На практике очень часто, для увеличения надежности сделки ее доказательственности, стороны прибегают к нотариальному заверению договора купли-продажи жилых помещений. Это объясняется большой стоимостью таких сделок и их социальной значимостью для сторон. Уместно вспомнить высказывание Карбюзье, что «…комфорт человеческой жизни на восемьдесят процентов определяется качеством его жилья». Относительно обязательности нотариального заверения договора купли-продажи жилых помещений, думается здесь особенно справедлив общий подход гражданского права – собственник всегда действует разумно и чем меньше его будут принуждать, тем больше шансов у него стать эффективным собственником.
В юридической литературе высказывается критика в адрес положений ст. 550 ГК РФ. Так, 3. Мамишов отмечает: «Отступая от ранее действующих правил, разработчики нового Гражданского кодекса РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение».
Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста[55].
Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров.
Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора.
Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.
Возможно, это правильно, когда человек сам решает, как ему поступать, особенно в отношении своей собственности.
Вполне оправданной выглядит введенная с 2005 г. имущественная ответственность регистрирующих органов в случае ошибки при регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшее за собой ущерб. Правда, как отмечалось ранее не совсем понятным выглядит ограничение этой ответственности одним миллионом рублей, ведь реальная стоимость жилья почти всегда значительно выше. В октябре 2006 г. опубликован Административный регламент исполнения государственной функции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, утвержденный Приказом Минюста от 14.09.2006 №293 (далее – Регламент). Сразу видно, что над ним поработали основательно – весь этот кодекс чиновников-регистраторов, несмотря на убористый шрифт, занимает шесть газетных полос А2. Зато все строго расписано буквально по минутам, рублям и квадратным метрам. Согласно Регламенту срок госрегистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для госрегистрации прав. На исправление технических ошибок, допущенных при регистрации прав, дается 3 дня с момента их обнаружения, на внесение записи о новом законном владельце закладной – 1 день.[56]
В конце параграфа приведем пример из судебной практики показывающий важность и полезность процедуры государственной регистрации права собственности на жилые помещения.
Завершено рассмотрение гражданского дела по иску жителя Тверской области о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.
Мировой судья судебного участка №1 г. Конаково рассмотрел гражданское дело по иску гражданина Т. к гражданке З. о признании права собственности на жилой дом с хозяйственными постройками и земельным участком.
13 мая 2006 года истец приобрел у гражданина З. домовладение, расположенное в д. Крутец Конаковского района.
Он оплатил продавцу полную стоимость домовладения и в присутствии свидетелей в простой письменной форме был составлен договор купли – продажи. Данный договор не был составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке ввиду отсутствия у него денежных средств на оформление. Гр.Т. намерен был сделать это позже. А 16 октября 2008 года продавец домовладения – гражданин З. умер. В настоящее время истец не может оформить свои законные права собственника на указанную недвижимость, так как продавец умер и не соблюдена форма договора купли-продажи при его заключении. Во вне судебном порядке гр. Т. не может установить принадлежность ему на праве собственности указанного домовладения.
Из обстоятельств, установленных в судебном заседании, посредством исследования медицинских документов и показаний свидетелей, гражданин З. в момент совершения сделки, не был способен в силу своего психического состояния понимать значение своих действий или руководить ими. Ссылки истца на то, что документа, подтверждающего заболевание З., он не видел, суд расценил критически.
В соответствии с положениями ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина, либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Мировым судьей судебного участка №1 Конаковского района исковые требования гражданина Т. оставлены без удовлетворения.
Таким образом, можно сделать вывод, что складывающаяся процедура государственной регистрации прав на жилые помещения, ее административное оформление, обеспечивают необходимую доказуемость при разрешении возникающих споров и в целом обеспечивают стабильность гражданского оборота жилых помещений.
2.3 Гражданско-правовая ответственность сторон по договору продажи жилого помещения
Юридическая ответственность всегда представляет собой реакцию на уже совершенное действие, чем отличается от иных форм ответственности. В качестве отличительных черт юридической ответственности указывают ее обладание особенностями правового явления: по своему содержанию – это применение к лицу санкций в основном штрафного характера; по непосредственному выражению – это претерпевание; по основанию – это «ответная мера» за совершенное правонарушение. В свою очередь юридическая ответственность определенным образом трансформируется в той или иной отрасли права, в частности в гражданском праве. Для гражданско-правовой ответственности характерны все признаки юридической ответственности: это одна из форм государственно – принудительного воздействия на нарушителя; она применяется к лицам, допустившим правонарушение; применяется только уполномоченными на это органами (государственными и иными); состоит в применении к нарушителю предусмотренных законом санкций[57]. Тем не менее, данные признаки определенным образом трансформируются в гражданско-правовых отношениях.
Так, для гражданско-правовой ответственности характерно не всякое государственное принуждение, а только принуждение к несению отрицательных имущественных последствий, возникающих в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанности из договора или из причинения внедоговорного вреда. О наступлении отрицательных последствий для правонарушителя как непременном признаке гражданско – правовой ответственности говорится во многих научных исследованиях. Отрицательные последствия могут выражаться в виде дополнительного обязательства, возлагаемого на нарушителя (уплата неустойки, возмещение убытков).
Позиции авторов по вопросу о понятии и особенностях гражданско-правовой ответственности также различны. Несмотря на это, мнения сходятся в имущественном характере ответственности, и этот признак выделяют многие из них. В.П. Грибанов пишет, что гражданско-правовая ответственность есть лишь одна из форм государственно-правового воздействия на нарушителя[58]. В качестве особенностей гражданско-правовой ответственности он называет: имущественный характер ответственности; невыгодность имущественных последствий для лица, нарушившего гражданские права и обязанности; связь гражданско-правовой ответственности с применением санкций.
По мнению Т.И. Илларионовой гражданско-правовая ответственность – «гарантированные силой государства юридические формы реакции потерпевшего лица на совершенное субъектом правонарушение, выражающееся в возложении на правонарушителя мер воздействия имущественного характера»[59]. В данном определении выделяется не только государственная обеспеченность применяемых мер и их правовые формы, но и присущий им имущественный характер.
Также практически все авторы выделяют отличительную особенность гражданско-правовой ответственности как государственное принуждение. Что касается государственного принуждения в рамках гражданско-правовой ответственности, то в юридической литературе верно указывается, что в связи с особенностями присущих гражданско-правовым отношениям «юридических режимов регулирования государственное принуждение пребывает как бы в скрытом виде: правовая активность субъектов имеет здесь столь юридически значимый характер, что достаточно самого факта противоправного поведения и одностороннего требования управомоченного лица, чтобы юридическая санкция вступила в действие и без прямого участия компетентных государственных органов»[60] Поэтому мера гражданско-правовой ответственности может иметь место и при добровольном исполнении лицом обязанности, например, по возмещению убытков. Таким образом, государственное принуждение в гражданском праве, в том числе и при применении мер гражданско-правовой ответственности, может носить как опосредованный (скрытый, косвенный), так и непосредственный (прямой) характер.
Некоторые авторы, формулируя понятие гражданско-правовой ответственности, выделяют в качестве основных, существенных и иные ее признаки. О.С. Иоффе определяет гражданско-правовую ответственность как санкцию за правонарушение, которая влечет для нарушителя определенные лишения имущественного и личного характера[61].
Таким образом, цель гражданско-правовой ответственности можно определить как восстановление имущественного состояния лица за счет имущества правонарушителя или лица, ответственного за правонарушение другого. Для гражданско-правовой ответственности сегодня характерно смещение акцентов в сторону усиления компенсационного характера ее мер и нравовосстановительной функции, чему в немалой степени способствует расширение сферы договорного регулирования. Закон устанавливает, что полное возмещение причиненных убытков включает и реальный ущерб – расходы по восстановлению нарушенного права, и упущенную выгоду – неполученные доходы, которые были бы получены в обычных условиях гражданского оборота, если бы право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ). Гражданско-правовая ответственность заключается в достижении того результата, которое предполагалось при вступлении в гражданское правоотношение, в том числе при заключении договора.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
