Осуществляя регистрацию договора доверительного управления, необходимо знать, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, причем при управлении зданиями и сооружениями будут применяться правила, регулирующие вопросы купли-продажи недвижимости. В договоре доверительного управления обязательно указываются выгодоприобретатель, состав управляемого имущества, срок действия договора, а также размер и форма вознаграждения управляющего.
Управляющий наделяется всеми полномочиями, необходимыми для защиты интересов учредителя, связанных с переданным имуществом. Эти полномочия должны быть подробно перечислены в договоре. Здесь необходимо указать на обширную судебную практику по превышению управляющими компаниями своих полномочий при управлении объектами коммерческой недвижимости. Например, общество, являющееся собственником объекта коммерческой недвижимости обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к управляющей компании и арендатору о признании договора аренды недействительным со ссылкой на то, что доверительный управляющий был не вправе сдавать в аренду нежилое помещение без согласия собственника.
Арендатор ссылается на отсутствие доказательств того, что оно знало или должно было знать о нарушении доверительным управляющим предусмотренных договором ограничений на совершение сделки. Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, между ответчиками заключен спорный договор на аренду нежилого помещения без согласия собственника.
В соответствии с п.2 ст.1012 ГК РФ осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. Согласно условиям договора доверительного управления доверительный управляющий имеет право сдавать в аренду помещения только с письменного разрешения собственника. Исковые требования общества, являющегося собственником объекта коммерческой недвижимости, удовлетворены в полном объеме.
Необходимо указать на то, что управляющая компания согласно договору участвует в сделках от своего имени, но обязана информировать о своем статусе доверительного управляющего третьих лиц. Существует обязанность предупреждать всех контрагентов о том, что компания действует в чужих интересах и является доверительным управляющим. В соответствии с п.3 ст.1012 Гражданского кодекса РФ, если после имени или наименования управляющего в договоре, заключенном от его имени, но в отношении переданного в управление имущества, стоит отметка "Д. У.", считается, что контрагент предупрежден о статусе своего партнера. Когда контрагенты не были информированы о статусе управляющего, все обязанности по договору возникают у управляющего лично. То есть он должен исполнять обязательства по такому договору только за счет своего имущества (п.3, ст.1012 ГК РФ). Если в документах отсутствует пометка "Д. У.", доверительный управляющий лично отвечает перед третьими лицами, но только принадлежащим ему имуществом. А имущество, переданное в доверительное управление, продолжает оставаться собственностью учредителя управления. Договор доверительного управления отражает эти юридические моменты, несмотря на то, что данные положения прописаны Гражданским Кодексом РФ. Таким образом, это является еще одним риском как для управляющей компании, так и для контрагентов по сделке с данной компанией.
Чтобы избежать на практике вышеуказанных рисков, можно рекомендовать сторонам доверительного управления следующее: точно прописывать условия договора в части ранее достигнутых соглашений. В том числе обязательно указать существенные условия договора доверительного управления; соблюдать порядок подписания договора, акта - приема - передачи имущества, и государственной регистрации договора; проверять полномочия управляющей компании при заключении договоров с третьими лицами и указание на этот статус в договоре; осуществлять контроль за деятельностью Управляющей компании со стороны собственника имущества; страховать объект от всех внутренних и внешних рисков; проводить комплекс мероприятий по обременению объекта в целях защиты от рейдерской атаки.
Естественно, данные рекомендации не являются исчерпывающими, и в каждом случае рекомендуется проводить комплексную правовую проверку предстоящих юридически значимых действий. [11]
2.4 СРО специализирующая на обслуживании жилых домов
Бум покупок квартир в новостройках закончился. Вместе с остановкой роста цен прошла эйфория от приобретения стремительно дорожавших квадратных метров. Новоселы начали обживать свои законные "владения". Как правило, в течение года после покупки квартиры жильцов не заботит управление домом. Однако по истечении этого срока новоселы начинают отчетливее видеть недостатки в эксплуатации их жилья. Не обнаруживая наличия ДЭЗов, ЖЭКов и РЭУ, они начинают всерьез интересоваться, кто должен отвечать за текущие трубы и неработающий лифт, и знакомятся с управляющими компаниями, которые специализируются на обслуживании жилых домов.
Не обнаруживая наличия ДЭЗов, ЖЭКов и РЭУ, они начинают всерьез интересоваться, кто должен отвечать за текущие трубы и неработающий лифт, и знакомятся с управляющими компаниями, которые специализируются на обслуживании жилых домов.
Рынок таких компаний существует уже не первый год и является одной из самых закрытых сфер столичной недвижимости. Это связано с тем, что традиционно управляющая компания уже "прилагается" к жилому дому: ее выбор или создание производятся застройщиками еще до появления фактических владельцев квартир. Частных или независимых управленцев в жилом секторе столичной недвижимости практически нет, значит, нет рынка в его цивилизованном понимании.
"Жим" на жильцов
С момента формирования рынка управляющих компаний при коммерческом жилье полностью исчезла практика передачи эксплуатации здания в систему муниципальных ЖЭКов, ДЭЗов и т.п. Согласно столичному законодательству, дома, построенные без участия финансовых ресурсов Москвы, в отличие от муниципального жилья не ставятся на обслуживание ДЭЗами. Нести ответственность за свое имущество обязан собственник, которого на этапе строительства и сразу после заселения еще нет. Чтобы домовладельцы могли выбирать и контролировать уровень обслуживания, от них требуется участие в товариществе собственников жилья (ТСЖ). Форма управления домом выбирается на общем собрании владельцев квартир. Заметим, что сам факт приобретения квартиры не влечет автоматического членства покупателя в товариществе. Только подав заявление на членство в ТСЖ, жители получают право принимать участие в деятельности товарищества. При этом образование самого ТСЖ может произойти лишь после того, как более 50% квартир в доме оформлено в собственность, т.е. засвидетельствовано в едином государственном реестре. К слову, в Москве оформление прав на недвижимость занимает от года до двух.
Вот и получается, что большинством новостроек управляют эксплуатирующие компании застройщиков, которые преследуют свои цели. По словам председателя координационного комитета ЗАО "ИнфраМенеджмент. Управляющая компания" Дмитрия Поваренко, на этом этапе главной задачей девелоперов становится защита своих интересов при сдаче дома в эксплуатацию и на протяжении срока действия гарантийных обязательств. Коммерческие управляющие компании, которым передаются функции по эксплуатации дома, почти всегда являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику. Так ТСЖ и эксплуатационная фирма принимают дом на баланс и "прикрывают" застройщика до истечения гарантийного срока. После чего строительный брак и прочие дефекты "благополучно" достаются домовладельцам.
Второй задачей уже не самих девелоперов, а их эксплуатирующих компаний становится организация собственного прибыльного бизнеса за счет установления официальных и неофициальных тарифов на услуги. Особенно это касается временного отрезка от момента, когда появляются фактические пользователи недвижимости, и до тех пор, когда они начинают ориентироваться в ситуации. На начальном этапе эксплуатирующая компания застройщика старается собрать с жильцов максимум платежей. Например, устанавливает определенную планку стоимости услуг и изменяет ее по своему усмотрению. Подобный прием активно используется в новостройках бизнес-класса, обитатели которых, как правило, имеют достаточно высокий уровень доходов. Например, в Москве ставка за управление домом бизнес-класса колеблется от $1,5 до 3 за 1 кв. м в месяц.
При этом эксплуатирующие фирмы совместно с ТСЖ могут устанавливать свои расценки и на дополнительные виды сервиса (охрана, разведение цветника у подъезда и т.д.). Кроме сумм за жилищные услуги, которые рассчитываются исходя из площади квартиры, и коммунальное обслуживание с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление, водоснабжение) через ТСЖ проходят дополнительные средства на управление домом. Например, товарищество, созданное застройщиком, безапелляционно предлагает жильцам заплатить несколько сот долларов, чтобы получить дефицитное место на автостоянке. Или же владельцы квартир неожиданно узнают, что ТСЖ официально приняло решение о замене старых лифтов на новые, а оплачивать это предстоит жильцам из своего кармана. Выбранная товариществом эксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома, использовать фасады и крыши для размещения рекламы и т.п. Чаще всего жильцам не под силу противостоять подобным действиям со стороны ТСЖ застройщика и его управляющей компании.
Бизнес на новостройках
Оценить доли рынка, приходящиеся на независимые эксплуатирующие компании и на управляющие структуры, созданные застройщиками, несложно. В отличие от коммерческой недвижимости, где работает много независимых зарубежных управляющих организаций, в жилом секторе они не представлены вовсе. Все остальные "управленцы" так или иначе аффилированы с девелоперами или муниципальными властями либо фактически обслуживают корпоративные интересы собственника нескольких имущественных комплексов. По данным специалистов ЗАО "ИнфраМенеджмент. Управляющая компания", дома бизнес-класса, которыми управляют независимые отечественные компании, составляют всего 1-2% рынка, тогда как аффилированные предприятия, сервисные подразделения или дочерние компании застройщиков эксплуатируют 98-99% общего числа новостроек.
Конечно, на рынке существуют и компании, обслуживающие один-два небольших объекта. Однако как профессиональные игроки рынка они рассматриваться не могут.
По словам начальника отдела маркетинга компании "Конти" Алексея Самсонова, прибыль эксплуатирующей компании должна превышать 15%. Чтобы быть доходной, фирма должна обслуживать как можно большее количество объектов, тогда эту деятельность можно рассматривать не как дополнительный сервис, а как самостоятельное направление. Такой процент прибыли нормален для масштабных управляющих компаний застройщиков. Деятельность мелких непрофессиональных фирм скорее похожа на индивидуальное предпринимательство. "Фактически независимые управленцы, работающие в жилищном секторе, - это не компании в традиционном понимании, а "артели" из 30-40 специалистов, занимающиеся частной практикой и зарегистрировавшие для этих целей общество с ограниченной ответственностью", - говорит Д. Поваренко. Понятно, что ответственность таких независимых управленцев минимальна, как в случае с управляющими компаниями застройщика. Эти компании не обладают собственным оборотным капиталом и необходимыми для эффективной деятельности основными средствами. Продолжительность жизни таких организаций во многом определяется динамикой их отношений с жильцами двух - трех обслуживаемых ими домов. По словам Д. Поваренко, любой конфликт между жильцами и подобной управляющей компанией приводит к фактическому прекращению ее существования. Работавшие в ней специалисты переходят на работу по найму - до момента возникновения благоприятных условий для возобновления предпринимательской деятельности, но уже под другим названием. Подобная деятельность представляет собой стабильный небольшой бизнес, особенно если учитывать, что управляющие компании в большинстве случаев работают с новостройками. Инженерные коммуникации в новых домах как минимум 10-15 лет не потребуют серьезного ремонта.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
