Помимо явных недостатков, заказчиком после приемки результата работ могут быть обнаружены скрытые недостатки, т. е. такие недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки работ либо умышленно скрыты подрядчиком. О скрытых недостатках заказчик обязан немедленно заявить подрядчику. Этот момент предопределяет дальнейшее право заказчика потребовать устранения недостатков в течение гарантийного срока. В противном случае, когда подрядчик откажется выполнить требования заказчика, начинает течь срок исковой давности (ч. 3 ст. 725 ГК РФ).
Срок исковой давности представляет собой срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Давность по искам о ненадлежащем качестве строительных работ, выполненных по договору строительного подряда в отношении зданий и сооружений, составляет три года. Если в соответствии с договором строительного подряда результат работы был принят заказчиком по частям, течение срока исковой давности начинается со дня принятия результата работы в целом.
Отличительной особенностью является то, что срок исковой давности не привязан к явным или скрытым недостаткам, в отличие от ранее действующих сроков исковой давности применительно к явным недостаткам шесть месяцев, скрытым - три года. Законодатель, видимо, руководствовался формулой унификации, когда вводил общий срок исковой давности. Это позволило избежать путаницы в судах при рассмотрении споров, возникающих из договора строительного подряда.
В отношении недостатков, которые были умышленно скрыты подрядчиком, момент сдачи и приемки результата работ, думается, не может быть решающим. Скрытые недостатки зависят от технических способов приемки и от характера самого недостатка. Некоторые из них могут быть определены при определенных условиях эксплуатации здания, другие могут быть обнаружены по истечении сроков эксплуатации.
Представляется не вполне удачным термин "не могли быть обнаружены при обычном способе приемке", который использует законодатель, разграничивая скрытые и явные недостатки, так как не понятно, что такое обычный способ приемки. По-видимому, этот способ может быть визуальным либо основан на доступных методах измерения, что в условиях строительной площадки не всегда возможно (например, нет соответствующих приборов).
Необходимо отметить, что в юридической литературе выделяют понятие существенного недостатка, под которым понимается недостаток, делающий невозможным использование вещи в соответствии с целевым назначением либо требующий для его устранения больших затрат труда и времени.
Этот недостаток следует отнести к числу явных, и его наличие препятствует нормальной эксплуатации здания. Заказчик в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора строительного подряда.
Поэтому если такой недостаток был обнаружен на стадии сдачи и приемки результата работ, то на основании ч. 6 ст. 753 ГК РФ заказчик может отказаться от приемки результата работ, что является основанием для расторжения договора.
Положительным также следует считать то, что каждая из сторон по договору может отказаться от подписания акта. В этом случае в акте делается отметка и акт подписывается другой стороной. При этом односторонний акт приемки работ имеет юридическую силу и может быть признан недействительным лишь в том случае, если мотивы отказа подписания акта признаны судом необоснованными.
При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон может быть назначена экспертиза (ч. 5 ст. 720 ГК РФ).
Исполнение обязанности заказчика по договору строительного подряда завершается оплатой работ. Оплата строительных работ регулируется диспозитивными нормами ст. 746 и ст. 711 ГК РФ. В договоре строительного подряда стороны могут предусмотреть любые варианты по срокам, форме и порядку оплаты. Например, стороны могут заранее предусмотреть паушальную твердую сумму оплаты работ (в этом случае фактические затраты во внимание не принимаются), либо компенсацию издержек, либо размер оплаты за единицу работы.
Если в договоре не определен порядок расчетов, то заказчик обязан единовременно уплатить подрядчику обусловленную сумму после окончательной сдачи результатов работ.
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что привлечь лицо к гражданско-правовой ответственности за несвоевременную оплату работ можно только после установления нарушения сроков оплаты работ конкретно по акту приемки, а не по результатам акта сверки (промежуточных актов) выполненных работ.
Однако если стороны в договоре строительного подряда установили календарный график выполнения, то, на наш взгляд, нет препятствий в случае просрочки заказчика оплаты промежуточных работ привлечь его к гражданско-правовой ответственности.
Вместе с тем оплата заказчиком выполненных работ возможна только при наличии определенных условий - выполнении подрядчиком работ в сроки, установленные договором и надлежащим образом.
Если заказчик подписал акт приемки и сдачи строительных работ и произвел оплату, то в последующем это не может служить доказательством ненадлежащего выполнения" подрядчиком своих обязательств по договору Значит, оплата работ заказчиком свидетельствует о выполнении обязательств со стороны подрядчика надлежащим образом..
Форма расчетов за выполненные строительные работы может быть различной и определяется соглашением сторон, включая единовременную оплату в полном объеме как после завершения всех работ, так и по мере завершения соответствующих этапов работ.
Высокая оплата выполненных работ также является хорошим элементом стимулирования деятельности подрядчика.
Вместе с тем следует учитывать, что надлежащее исполнение обязанности со стороны заказчика может быть достигнуто с помощью способов обеспечения исполнения обязательств. Залог незавершенного строительством объекта является одним из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств из договора строительного подряда. Это обусловлено тем, что не завершенный строительством объект не может быть сокрыт должником от взыскания, перемещен в пространстве, пользуется спросом на рынке, имеет значительную стоимость, которая увеличивается в условиях инфляции.
Возможность залога объекта незавершенного строительства предусмотрена ч. 2 ст. 5 федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и может быть реализована только путем заключения договора.
Действующее гражданское законодательство не закрепляет понятие договора о залоге объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, учитывая общее легальное определение ипотеки, указанное в Законе об ипотеке, можно дать понятие договора об ипотеке не завершенного строительством недвижимого имущества. Это договор, по которому одна сторона - залогодержатель (кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству) - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного объекта незавершенного строительства преимущественно перед другими кредиторами.
Сущность ипотеки состоит в том, чтобы выделить из общей массы недвижимое имущество залогодателя и сохранить его до того времени, когда основное обязательство, обеспеченное ипотекой, будет подлежать исполнению, а в случае неисполнения этого обязательства обратить кредитором взыскание на заложенную недвижимость для удовлетворения своих требований перед другими возможными кредиторами.
Вместе с тем конструкция договора о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества порождает не разрешенные до сегодняшнего дня проблемы правового регулирования отношений, связанные с заключением этого договора.
Первая проблема - проблема стороны договора. Залогодержателем по договору о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества является подрядчик, залогодателем - заказчик как должник по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Чтобы заложить недвижимое имущество, нужно быть его собственником или владеть им на праве хозяйственного ведения (это касается государственных и муниципальных предприятий, которые могут заложить недвижимое имущество лишь с согласия собственника). В связи с этим вызывает сомнение возможность заказчика стать залогодателем по договору о залоге не завершенного строительством объекта по ряду причин.
Во-первых, представляется, что заказчик не является собственником и не обладает правом хозяйственного ведения на вновь построенное здание (сооружение) до государственной регистрации вещного права в учреждении юстиции.
Во-вторых, до подписания акта сдачи и приемки работ риск случайной гибели предмета договора строительного подряда несет подрядчик, а не заказчик.
В-третьих, если заказчик откажется оплатить выполненные работы, подрядчик имеет право после двукратного предупреждения заказчика продать результат работ, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся платежей, внести на имя заказчика на депозит нотариуса (ст. 720 ГК РФ).
В-четвертых, при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную сумму за выполненные работы подрядчик имеет право на удержание результата работ (ст. 712 ГК РФ).
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что заказчик не является собственником объекта незавершенного строительства и не обладает на него иным вещным правом. В связи с этим при таком конструировании норм договора строительного подряда исключается возможность со стороны заказчика стать залогодателем.
Аналогичный вывод может быть сделан и при анализе ряда норм Закона об ипотеке. Так, например, вызывает сомнения возможность залогодателя пользоваться - заложенным имуществом (ст. 29), обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии (ст. 30), принимать меры к сохранности заложенного имущества (ст. 32), сдать заложенное имущество в аренду или безвозмездное пользование (ст. 40), поскольку объект строительства является предметом действующего договора строительного подряда.
Вторая проблема - проблема существенных условий договора об ипотеке. Согласно ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре необходимо указать предмет ипотеки, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется указанием на его наименование, места нахождение и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Предметом ипотеки выступает объект незавершенного строительства. Ранее мы обращали внимание на то, что предмет договора строительного подряда обладает динамическими и статическими характеристиками. В связи с этим возникает невозможность точно определить предмет ипотеки, невозможность его идентифицировать. На момент строительства объекта недвижимости еще нет, а в процессе строительства объект подвергается изменениям, что влечет увеличение его стоимости. Отсюда представляется затруднительным определить еще одно существенное условие договора об ипотеке - стоимость предмета ипотеки. Провести денежную оценку объекта в момент строительства невозможно.
При отсутствии существенных условий договор об ипотеке объекта незавершенного строительства следует признать незаключенным.
Указанные проблемы делают невозможным реализацию иных норм Закона об ипотеке. Так, например, в договоре о залоге объекта незавершенного строительства необходимо указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (в данном случае заказчику). Это право необходимо указать и в содержании закладной - ценной бумаги, которой оформляется ипотека. В закладной также указывается название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека.
Невозможность заключения договора об ипотеке влечет невозможность государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
