Рынок коммерческой недвижимости
Министерство Торговли Российской Федерации
Санкт-Петербургский Торгово-экономический Институт
Кафедра финансов, денежного обращения и кредита
Курсовая работа
По дисциплине «Финансы» на тему
Рынок коммерческой недвижимости
Разработал:
Яценко А. М.
ТЭФ, 131 группа,
Зач. кн. №20124-ЭД
Руководитель:
Курапов В.М.
Санкт-Петербург
2002г.
План
1. Введение
Часть первая
2. Коммерческая недвижимость
2.1. Недвижимость как экономический актив
3. Оценка недвижимости
3.1. Принципы оценки недвижимости
3.2. Оценка недвижимости: реалии практики. Мнение специалиста
4. Оценка земли
Часть вторая
5. Обзор рынка коммерческой недвижимости, осень 2002 года
5.1. Офисные помещения продажа
5.2. Арендные ставки на офисные помещения
5.3. Торговые помещения
5.4. Торговые помещения продажа
5.5. Арендные ставки на торговые помещения
5.6. Арендные ставки на производственные и складские помещения
6. Офисы в бизнес-центрах (анализ, структура предложения и спроса) по
состоянию на октябрь 2002 года
7. Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице
8. НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция
9. Заключение
10. Источники информации, использованные при написании работы
Введение
В данной курсовой работе я постарался дать понятие коммерческой
недвижимости, рассмотреть все возможные операции с ней, описать методы
оценки, в том числе подробно остановился на оценке земельных ресурсов, а
также попытался показать, как коммерческая недвижимость становится
экономическим активом. Всю теоретическую информацию я разместил в первой
части работы.
Сегодня вся наша жизнь очень сильно зависит от рынка коммерческой
недвижимости. Ведь все цены на товары корректируются в зависимости от того
места, где они продаются. Не секрет, что аренда небольшого магазина на
Невском обойдется в такую же сумму, которую пришлось бы заплатить за
аренду банка с оборудованием где-нибудь загородом. Обладая правами на
недвижимость на Невском, вы сможете получить кредиты в банках под площадь
вашего помещения. Обзор рынка коммерческой недвижимости я привел во второй
части работы.
Активно используя ресурсы интернет, мне удалось получить самую свежую
информацию о рынке недвижимости и дополнить работу последними публикациями
в мире коммерческой недвижимости.
Первая часть
Коммерческая недвижимость
На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В
основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая
недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для
целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда
относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь,
которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса,
складирование товаров, торговли или оказания услуг.
Недвижимость как экономический актив
Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она
одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических
качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того,
чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или
перепродать через определенное время.
В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей,
ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения,
оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках,
ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход
приносит их производительное использование. Вторые являются отражением
определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия
в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными
активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов уже
с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также
вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.
Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как
разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного
актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив,
предназначенный для личного или производственного использования. (С
известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект
недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)
Нужно заметить, что в современной отечественной литературе вопрос об
экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а подчас
даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов утверждает:
«Недвижимость является финансовым активом» (Балабанов И. Т. Операции с
недвижимостью в России. М., 1996, с. 13); Волочков Н. Г., напротив, пишет о
том, что «недвижимость относится к категории товаров» (Волочков Н. Г.
Справочник по недвижимости. М., 1996, с. 17). На взгляд автора[1], это тот
самый случай, когда оба правы.
Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к
многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на
принятие решений о приобретении недвижимости.
Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в
аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как
разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления
(производственного или личного), то как разновидность реальных активов.
Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения
функционирования предприятия или организации как часть реальных активов,
используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости,
используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, —
«инвестиционная» недвижимость.
Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную
ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки
зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии,
может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного
предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе
нереальным как раз в силу этой уникальности.
Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться,
арендоваться):
. как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых
активов);
. как операционная недвижимость (в том числе для производственного
или личного потребления).
Если недвижимость рассматривается с точки зрения ее использования как
части активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят
следующие вопросы.
. Какая недвижимость необходима предприятию для успешного
осуществления его деятельности?
. Где должна быть расположена недвижимость предприятия?
. Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения
эффективности предприятия в целом?
. Каков должен быть правовой статус используемых предприятием
объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть
разделены правомочия различных уровней управления и
подразделений по отношению к недвижимости?
. Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью?
При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают иные
вопросы.
. Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим
направлениям инвестиций?
. Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором
как актив, который должен занимать место среди иных активов?
. Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?
Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же
отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные
характеристики как источника дохода.
Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.
1. Формы доходов от недвижимости
Доход от недвижимости может выступать в различных формах:
. в виде будущих потоков денежной наличности;
. в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде
увеличения богатства собственника недвижимости;
. в виде дохода от будущей продажи недвижимости.
2. Особенности доходов от недвижимости
. Стабильность дохода.
В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в
норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и
долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность
дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций,
производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может
изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо
более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.
. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.
Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком
количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости
необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с
одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у
инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например,
достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания
и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным
на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для
самостоятельного управления недвижимостью.).
. Необходимость в управлении.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
