бизнес-центра. Вот уж чему не мешает, а наоборот, помогает соседство с
Рублевским шоссе! К тому же там достаточно земли для просторного паркинга.
Такое вложение средств потом годами бы приносило городу высокую отдачу.
И этих примеров по Москве сколько угодно. Как и непригодных для жилья
участков, на которых можно бы было развивать офисное строительство.
Но бизнес бывает не только крупный, респектабельный и богатый. Мелкого
и среднего предпринимателя, для которого предел финансовых возможностей
лежит ниже арендной ставки в $300 за квадратный метр офисной площади,
вполне устраивает как раз бывшая советская «контора». Особенно если к ней
приложены умелые руки отделочников и вообще помещение более-менее
приспособлено для ведения дел.
Да, категория «С» – это, конечно, вообще никакой не бизнес-центр. Чаще
всего такие помещения сдают заводы и бывшие НИИ, которые вдруг обнаружили,
что доставшиеся от государства квадратные метры составляют для них главную
ценность. Зачастую сами товарищи ученые, доценты с кандидатами, только
потому еще и получают хоть какую-то символическую зарплату, что в их
лабораториях и кабинетах сегодня прочно окопались господа предприниматели.
Как правило, сами здания эти не видели ремонта с советских времен, поэтому
тут стабильно отключаются допотопные лифты с ностальгической кнопкой «ход»,
мигает свет, барахлит связь и плохо «ходят» факсы. Здесь до сих пор можно
встретить уже раритетные советские люминесцентные лампы, а в роли секьюрити
выступают тоже вполне раритетные бабушки-вахтерки и бюро пропусков,
выписывающие посетителям от руки серые квитки на вход в здание. Зато и цена
аренды вполне терпимая – от $70 до 200. В зависимости от удаленности от
центра, станции метро и ближайшей магистрали, «запущенности» самого здания
и амбиций его владельца.
Из всего вышесказанного вытекает еще одно небольшое, но все же
достоинство помещений класса «С». Во-первых, не надо ходить по
муниципальным инстанциям и собирать кучу справок, как в случае аренды
«нежилухи» у города – достаточно найти общий язык с руководством НИИ или
предприятия. Во-вторых, оно, руководство, как правило, достаточно
сговорчиво, что дает арендатору шанс договориться о разных насущных
«бонусах»: льготной цене, расширении площади путем занятия соседних
помещений, отсрочках текущих платежей, скидках за ремонт холла или за
бесплатное оказание каких-либо услуг работникам организации и т.д.
Нередки случаи, когда разделившиеся компаньоны снимают порознь
помещения в том же здании, продолжая мирно сосуществовать или, наоборот,
бурно конкурировать. Лишь бы не дрались. А главное, владельцу здания
зачастую все равно, чем именно занимаются его арендаторы, и они спокойно
могут расположить в соседних комнатах офис, склад, оптовый магазин или даже
нешумное производство, вроде «серой» сборки компьютеров. Только пожар не
устройте!
В общем, все по-семейному. Не удивительно, что даже ныне вполне
респектабельные и платежеспособные фирмы, начинавшие свой путь десять лет
назад с аренды площадей в тех же НИИ, порой и по сей день не спешат
покидать эти непрестижные, но обжитые и приспособленные под себя офисы.
С + $ = В
Впрочем, у «нежилухи» категории «С» есть перспектива перейти в
следующий класс. Здесь часто все зависит как раз от здоровых амбиций
владельца, его желания инвестировать в реконструкцию, чтобы повысить
коммерческую отдачу с квадратного метра своей собственности. А еще – от
точного расчета и грамотного проекта реконструкции. Если условия задачки
сойдутся, бывшее здание НИИ или заводоуправления имеет шанс стать
современным бизнес-центром класса «В». А очень постараться – так даже и
«А».
На сей счет есть вполне удачные примеры для подражания. Скажем, офисный
центр класса «А» на Спартаковской площади, располагающийся с 1999 г. на
территории бывшего Авторемонтного завода №6 площадью в 13000 кв. м. Здесь,
помимо всех «положенных по классу» благ цивилизации, имеются большая
охраняемая парковка, ресторан, и даже спортивный комплекс с двумя крытыми
теннисными кортами.
Специалисты отмечают подобный «переход в старшие классы» как одну из
самых заметных новых тенденций развития офисного строительства в Москве.
Благо, резервы есть. Прошлогодние постановления городских властей
ограничили срок строительства в столице двумя годами – за исключением самых
масштабных проектов. В противном случае объект может получить статус
долгостроя, а, следовательно, участок будет выставлен на конкурсную
распродажу. В настоящее время насчитывается около двух тысяч таких
«замороженных» объектов. Для застройки территорий бывших фабрик и заводов,
«выселяемых» из 65 промзон столицы, также устраиваются тендеры. Иногда в
качестве инвесторов по выводу производств и новому строительству выступают
сами предприятия. По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития
и реконструкции Москвы, в 1999 – 2000 гг. было освобождено 73,7 га земель,
что составляет 61,4% от общего установленного задания. Причем основная
часть территорий отводится именно под размещение офисных и торговых зданий.
У модернизации бывших научно-промышленных зданий на месте промзон есть
масса преимуществ – например, значительные свободные площади, позволяющие
разместить все необходимое – те же парковки. Еще один немаловажный ресурс –
местная телефония. МГТС перегружена, услуги коммерческих сетей дороги – а
в бывших НИИ и на предприятиях зачастую есть свои внутренние АТС на сотню-
другую номеров. Казалось бы, просто подарок для будущих арендаторов. Одно
только «но» – как правило, все это оборудование такое древнее, что уже
сгнило. Модернизация возможна, но требует дополнительных вложений.
Кстати, по словам специалистов, бывают и обратные примеры –
«хронической неуспеваемости» построенного за меняющимися требованиями
времени. Ежегодно часть офисной недвижимости, даже возведенной в 90-е годы,
переходит в более низкую качественную категорию просто потому, что в новом
– сегодняшнем – строительстве используются «еще более прогрессивные»
технологии и материалы. Вот почему инвесторам и девелоперам приходится
хорошо считать: насколько современен лет через пять будет какой-нибудь
паркинг с вертикальным взлетом, выглядящий сегодня чудом техники?
Город как арендодатель
Среди всех арендодателей офисной недвижимости особняком стоит один,
довольно крупный и очень своеобычный – правительство Москвы в лице
Департамента государственного муниципального имущества (ДГМИ). Оно любит
малый и средний бизнес, и готово обеспечивать его «нежилыми помещениями» в
том числе и по очень льготным (минимально – 490 руб. за квадратный метр
в год!) ценам. Правда, злые языки поговаривают, что это счастье обходится
«малому бизнесмену» в $2-3 тысячи «непредвиденных расходов» и долгие
хождения по разным конторам. Возможно, злые языки преувеличивают и просто
оправдывают таким образом нежелание широких бизнесмасс выходить из теневой
сферы экономики – в освещенную (в том числе и мудрыми политическими
решениями).
Как бы то ни было, но, по данным руководителя Департамента
государственного муниципального имущества Олега Толкачева, приведенным в
недавнем интервью одному из центральных изданий, из 130 миллионов
квадратных метров нежилых помещений, имеющихся у города, половина площадей
отдана по самым низким ценам малому бизнесу. А результат такой: в 2001 году
Москва получила от аренды нежилых помещений 7,5 млрд. рублей, а вся Россия
– 4,8 миллиарда...
Скоро у ДГМИ появится конкурент (или соратник?) – тоже муниципальный.
8 января 2002 года было подписано Постановление правительства Москвы № 19
«О возложении на Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы
полномочий по распоряжению нежилыми помещениями, созданными за счет средств
целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда и находящимися в
собственности города Москвы».
То есть теперь те помещения, которые строит департамент инвестиционных
программ строительства, можно будет арендовать непосредственно у «главного
инвестора города». Строит ДИПС все больше в Центральном округе, и, что
касается «нежилухи», то «на выходе» получается коммерческая недвижимость
классов «В» и «С». Ее-то и предполагается сдавать. В отличие от
департамента госимущества, который распоряжается всякой разной городской
собственностью, ДИПС будет предлагать в аренду только свое, только на
конкурсной основе (кто за большую цену согласится снимать конкретное
помещение – тому оно и достанется в аренду), и сугубо по рыночным ценам, то
есть безо всяких льгот и поблажек.
Что конкретно из себя будет представлять эта аренда в долларовом
выражении, станет известно несколько позже, когда будет сформирован
поадресный список объектов. В любом случае, в Департаменте рассчитывают
скорее на мелкий и средний, чем на крупный, бизнес.
Кстати, таким же образом ДИПС намерен сдавать и боксы в гаражах.
Предполагается, что в течение 3-5 лет построенная городом недвижимость
окупится, и дальше пойдет чистая прибыль. А денежки – все в бюджет!
Помимо всего вышеперечисленного в столице существует целый класс «очень
мелких» предпринимателей, которые ведут дела где придется: зачастую в
прямом смысле снимают «угол» у тех, кто снял у кого-нибудь дешевый офис
(подвал у города, подсобку у магазина и т.д.). Поставят свой стол с
компьютером – и ничего, худо-бедно работают! В деловой аренде, как и в
жилой – все жалуются, что квадратный метр нынче дорог, и, тем не менее,
все как-то устраиваются!
НЕДВИЖИМОСТЬ: ИТОГИ ГОДА. Активная коммерция[4]
Коммерческая недвижимость Москвы сохраняет привлекательность для
инвесторов. Доходность от вложений в нее намного выше, чем в странах с
развитой экономикой. И, как ни парадоксально, прогнозы риэлторов о
стабильности (или небольшом росте) цен в будущем году с одновременным
снижением уровня доходности новых проектов должны, по мнению экспертов,
привести к увеличению интереса инвесторов, особенно иностранных. Ведь
снижение рентабельности воспринимается как признак уменьшения рисков.
Офисов мало.
О стабильности и инвестиционной привлекательности рынка в
ближайшем будущем свидетельствуют и другие знаковые события. В конце ноября
международная аудиторская и консультационная компания Ernst & Young
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
