недвижимости приходится порядка 20%. Наибольшим спросом среди арендаторов
продолжают пользоваться офисные помещения до 50 кв.м. Их желают снять более
50% от всего числа нуждающихся. Желающие арендовать площади до 100 кв. м.
составляют около 20%, приблизительно столько же составляют желающие
поселиться в офисе площадью до 150 кв. м. За последнее время спрос на эти
форматы продолжает расти. Как правило, они востребованы относительно
молодыми, но динамично развивающимися компаниями. При этом более 80%
арендаторов предпочитает снимать помещения по ставке не более $200 в год за
кв. м.
Активность арендаторов и дефицит площадей приводят к благоприятному
положению собственников на рынке и повышают рентабельность аренды. Поэтому
они продолжают в большей степени ориентироваться на сдачу помещений в
аренду, нежели на продажу. По статистике, около 80% офисных помещений
предлагаются в аренду, и только 20% - на продажу. Однако отмечаются и
случаи продажи бизнес-центров. Так, например, компании JGB Consulting
здание на Серпуховской улице, 10 (бизнес-центр JGB House-2,
позиционировавшийся как класс "В"), приобрела "Балтийская инвестиционная
корпорация".
Цена офиса
Уровень арендной платы за офисные помещения зависит прежде всего от
качества внутренней отделки и престижности самого офисного центра.
Последний показатель определяется местоположением (близостью к центру
города и транспортной доступностью), наличием первоклассных арендаторов.
Арендные ставки в офисных центрах, расположенных в престижном центре
города, составляют $200-600 за м2 в год, в офисных центрах на окраинах
города колеблются от $50 до $250 за м2 в год. Обычно сверх названных
величин начисляется НДС. Отдельно могут также оплачиваться издержки на
управление, установку телефонных линий, коммунальные услуги. Плата за
парковку обычно взимается отдельно и составляет $350-1000 за место в год.
Во втором полугодии 2002 года офисы класса А ("Атриум". "Шведский дом",
"Белые ночи" и "Северная столица") были ориентированы на ставки $400-600 за
кв. м. в год. В классе "В" эта цифра колеблется в пределах $250-400 за кв.
м. в год и зависит от заполняемости: чем она выше, тем цена ближе к нижней
границе класса А. В классе С за 1 кв. м. в год в среднем требуют $120-250.
Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице[3]
По уровню арендных ставок на офисную недвижимость Москва – самый
дорогой город во всей Восточной Европе. И в то же время ни в одной столице
этой самой Европы не сыщешь офиса по столь смехотворно низким льготным
ценам, которыми московские власти пытаются привадить малый бизнес: около
$15 за квадратный метр в год. Это все к тому, что, наверно, нет в мире еще
одного мегаполиса, где бы рынок недвижимости для бизнеса был столь
«многоукладен»: от суперсовременных бизнес-центров самого высокого класса
до полуподвальных «контор» и переоборудованных магазинных «подсобок» – все
находит своего арендатора.
Работать – так с комфортом
Если уж аналитики берутся за освещение тенденций, то пишут в основном о
двух высших – «А» и «В» – классах коммерческой недвижимости, то есть о
бизнес-центрах. Это, конечно, самое интересное и презентабельное, что есть
у нас по части офисов – правда, лишь для тех арендаторов, кого не смущают
цены от $300-400 за «квадрат» в год. Все эти роскошные современные «плазы»
и «тауэры» из зеркального стекла, или, наоборот, модернизированные деловые
особнячки в центре – все, что в этом роде строится в последние годы в
столице, разбирается арендаторами едва ли еще не до приемки в эксплуатацию.
Хотя арендные ставки здесь в течение прошлого года росли и добрались до
$550-600 для класса «А» за квадратный метр и $450-500 – для «В». Причем
специалисты прогнозируют и в 2002-м дальнейший, пусть и не такой активный,
рост цен аренды респектабельных офисных площадей.
Многочисленные преимущества вновь построенных бизнес-центров очевидны.
Это, во-первых, гибкая планировка. Если, въезжая в помещения, которые
прежде сдавались, арендатор ограничивает свои возможности по перепланировке
и ремонту уже сложившейся структурой, то в новых помещениях ему, как
правило, предлагают «открытое пространство», которое намного легче
приспособить под свои запросы. Это относится и к вопросам дизайна – в
отличие от готовых, отделанных по общему «евростандарту», на новом месте
легче создать «фирменный стиль»: помещения предлагаются без чистовой
отделки. Кстати, это зачастую подразумевает и возможность сэкономить –
владельцы зданий обычно предусматривают льготы по оплате на период
отделочных работ или разного рода компенсации.
При этом в новых бизнес-центрах уже отделанные места общего
пользования, современные мощные инженерные системы и оборудование. Так,
практически все современные центры разделяют компьютерное и силовое питание
– это одна из жизненно необходимых позиций для современного офиса. В
здании, как правило, поддерживается искусственный микроклимат,
обеспечивающий необходимую влажность, температуру и присутствие свежего
воздуха независимо от сезона. Некоторые арендодатели считают необходимым
сообщать арендаторам также такие показатели функционирующего здания, как
максимальный звук от кондиционеров, нормы рециркуляции воздуха в час и
уровень освещенности всех офисных площадей. Да что там говорить, даже
наличие современного скоростного лифта – и то важно: это гарантирует
экономию времени, а время, как известно, деньги.
Чтобы вся эта «начинка» бесперебойно работала, здание, как правило,
обслуживает профессиональная управляющая компания. Она же поддерживает
высокий уровень бытового сервиса (организацию уборки, питания и т.д.),
охрану, связь и всякие дополнительные (к примеру, курьерские) услуги.
За весь этот комфорт и престиж, собственно, и платит арендатор офисов «А-В»
класса.
Одно машиноместо на 100 «квадратов» офиса
И, наконец, одно из главных требований к современному офисному центру –
вместительная парковка. Офис класса «А» должен иметь довольно большое
количество мест под автомобили из расчета одна машина на 100 квадратных
метров. Это московские «офисостроители» постигли на печальном опыте.
Например, в течение трех лет не могли реализовать площади в бизнес-центре в
Таганском тупике только потому, что на 8 тысяч квадратных метров была
предусмотрена парковка всего на 20 автомобилей. То же самое на улице
Чехова, где на 6 тысяч квадратных метров выделили только 30 мест.
Но зато теперь научились. Стараются строить паркинги с учетом
потребностей – не только по количеству, но и по качеству (скажем, чтобы в
боксы помещались иномарки типа джип).
Что же касается предпочтений и «определяющих факторов», то аналитики
наблюдают в секторе аренды офисов высшего класса усиление «центробежной
тенденции», наметившейся ранее.
Сегодня только треть потенциальных арендаторов стремится снять офис
именно в центре – остальные вполне готовы обосноваться за пределами
Садового, и даже Третьего транспортного колец, лишь бы сам бизнес-центр
отвечал современным требованиям. Особенно хорошо «идет» Юго-Запад – сейчас
здесь набирает силу новое офисное строительство.
Обусловлено все это в основном именно «автомобильным вопросом». Потому
что центр – это «пробки» и все тот же дефицит парковочных мест. А значит,
вечные опоздания на деловые встречи. Оно нам надо? Уж лучше пусть ближе к
окраине, но зато рядом с относительно не забитой магистралью. И, что тоже
важно, – не слишком далеко от метро: еще не все московские клерки ездят на
работу на машинах.
Все по-семейному
Про коммерческую недвижимость класса «С» аналитики пишут редко и
неохотно – стесняются, наверно. Оно и понятно: помещения этого класса и
офисами как-то неудобно называть, к ним больше подходит определение
«контора» – со всеми сопутствующими ассоциациями.
О ПЕРСПЕКТИВАХ
Михаил ЕРОФЕЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Эркер»,
председатель Комиссии по коммерческой недвижимости Московской ассоциации-
гильдии риэлторов:
– Сейчас у арендаторов пользуются популярностью офисы площадью от 40
кв. метров. Вообще замечено, что максимумы спроса приходятся на
определенные метражи – 80, 120, 200 «квадратов». Видимо, эти площади
оптимальны для ведения деятельности определенного масштаба. Впрочем, и
любые другие очень быстро находят своего арендатора. Рынок сегодня жаждет
предложений, стоимость аренды поползла вверх. Сами же арендаторы, как
водится, ищут компромисс между качеством и ценой. Очень не хватает дешевых
помещений стоимостью ниже $200. Мелкий бизнес, как правило, ведет свой
поиск, минуя агентства. Здесь очень востребованы площади порядка 20
квадратных метров.
Перспективное направление – модернизация советских административных
зданий, превращение их в современные бизнес-центры. В каждом таком случае
важен индивидуальный подход, учет всех тонкостей. Просчитывать такие
проекты должны специалисты. Пока же у нас, к сожалению, даже проектирование
бизнес-центров на редкость безграмотное, не говоря уж о нормальном
девелопменте.
В городе, на мой взгляд, надо строить офисные комплексы именно для
малого бизнеса. Их категорически не хватает. Это – позиция комиссии МАГР по
коммерческой недвижимости. К сожалению, сегодня у Департамента госимущества
нет никакой политики на этот счет. Хотя такова нормальная мировая практика:
муниципальные власти сами строят недорогие офисы, помогая развитию малого
бизнеса.
Если бы каждая префектура построила тысяч по сто квадратных метров, это
было бы выгодно всем – и городу, и малому бизнесу, который сейчас ютится,
где придется. Тем более что бизнес-центры – это такие объекты, которые
никоим образом не конкурируют с жилищным и прочим социальным
строительством. Для них годятся те участки, где ничего больше не построишь
из-за близости промзон, напряженных магистралей, железных дорог и т.д.
«Под бизнес» – самое рациональное и прибыльное использование таких
земель. Так нет, и здесь умудряются наделать глупостей! Вот пример. В
Западном округе, как раз рядом с префектурой, построили элитный жилой
комплекс. Для жилья место весьма сомнительное: с трех сторон источники
постоянного шума – Рублевка, железная дорога, трасса открытого метро. Куда
более грамотным освоением этого участка было бы как раз строительство здесь
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
