завершила крупнейшую сделку года на рынке офисных площадей. Она заключила
соглашение об аренде 10 000 кв. м в еще не завершенном комплексе "Аврора
Бизнес Парк", расположенном на Садовнической улице, д. 82, на
беспрецедентно долгий срок - 10 лет.
Первоначально в это здание планировала въехать компания
Andersen, команда которой после ее краха объединилась с Ernst & Young. Но
она собиралась арендовать там меньшие площади - примерно 6500 кв. м. Однако
после объединения расширившемуся штату сотрудников потребовались помещения
побольше. Выступавшие от лица застройщика - компании Forum Properties -
международные консультанты по недвижимости Colliers International смогли
убедить арендатора в том, что имеет смысл подождать восемь месяцев до
переезда (отделка завершится только в середине 2003 г. ) , но получить
качественное здание класса А.
"Мы предоставили девелоперу схему планировки рабочих мест в
соответствии с последними технологическими разработками, - говорит Джеральд
Гэйдж, глава отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости
Ernst & Young. - Такая схема позволит нашей команде по работе с клиентами
предлагать максимальный уровень услуг с минимальными затратами. Новое
здание Ernst & Young станет одним из самых удобных и привлекательных офисов
в Москве".
Базовая ставка аренды, запрашиваемая в "Авроре Бизнес Парк", -
$475 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов ($75) ,
коммунальных платежей, НДС и стоимости отделки (единовременно $150 за 1 кв.
м). Вероятно, такому крупному арендатору были предоставлены скидки, но все
равно общий объем сделки можно оценить примерно в $50 млн.
Всего в "Авроре Бизнес Парк" будет 13 зданий общей площадью
около 100 000 кв. м. Комплекс занимает участок в 3 га. Сейчас Forum
Properties начинает строительство второй очереди "Аврора Бизнес Парк" общей
площадью приблизительно 30 000 кв. м, которая будет готова под отделочные
работы к середине 2004 г.
Несмотря на объемы нового строительства, уровень вакантных
площадей остается низким (см. табл. ). По данным Jones Lang LaSalle, сейчас
в Москве существует 2,4 млн кв. м офисов современного класса, объем ввода
этого года - 186 200 кв. м. Но объем совершенных сделок - 333 000 кв. м -
превышает ввод, что указывает на сохраняющийся высокий спрос. Аналитики
Colliers International указывают, что объем нового строительства в 2002 г.
, по предварительным подсчетам, на 30% превысит показатель прошлого года, а
в 2003 г. планируется ввести в эксплуатацию еще на 25% больше офисных
площадей классов А и В.
Торговых центров много.
Интерес инвесторов к строительству современных торговых центров
сохраняется, хотя многие аналитики предупреждают о вероятном скором спаде.
Уже сейчас конкуренция между торговыми комплексами заметно обострилась. В
результате помимо месторасположения - фактора, всегда определяющего успех
или неудачу торгового проекта, - важное значение приобретают продуманная
концепция комплекса и правильный подбор арендаторов. Многие владельцы,
открывая торгово-развлекательные центры, делают все больший упор на
развлекательную сторону - мультиплексы, боулинги, рестораны и т. д.
Уже в будущем году ставки аренды в торговых центрах, управление
которыми осуществляется менее профессионально, чем у конкурентов, неизбежно
пойдут вниз, считает генеральный директор "Магазина магазинов" Анна
Ширяева. Высокую вероятность такого развития событий подтверждают данные,
приводимые Colliers International: если в 2001 г. было введено в
эксплуатацию около 160 000 кв. м новых площадей в современных торговых
центрах, то до конца 2002 г. ожидается ввод около 600 000 кв. м. Тем не
менее пока заполняемость торговых центров арендаторами достаточно высока -
в среднем 90 - 95%.
Заключение
В заключение хочется сказать, что рынок коммерческой недвижимости
развивается быстрыми темпами.
Нынешний год прошел на петербургском рынке коммерческой недвижимости
под знаком приближающихся юбилейных торжеств. Азарт инвесторов, которые
стремятся завершить работы к круглой дате, ностальгически напоминает об
ударных стройках социализма. Энтузиазм охватил и те компании, чьи проекты
напрямую не связаны с обслуживанием туристов и организацией праздничных
мероприятий.
Торговые сети "Рамстор" и Metro обещают открыть свои первые
гипермаркеты в спальных окраинах Петербурга аккурат к маю 2003-го, чтобы
сделать городу подарок ко дню рождения. Девелоперы рассматривают юбилей как
прекрасный повод для промоушна своих объектов. На весну намечен финиш
наиболее интересных офисных и торговых строек. По выражению губернатора
Санкт-Петербурга Владимира Яковлева, 2002 год стал временем "большой
работы".
Офисы повышенной комфортности.
Уходящий год характеризовался на рынке бизнес-центров стабильно высокой
активностью арендаторов. По данным петербургского представительства
компании Colliers International, загрузка офисных зданий за год увеличилась
примерно на 5% , достигнув средних показателей 92 - 95% в зависимости от
класса. Ресурсы роста арендной платы фактически исчерпаны. На рынке
наступила ценовая стабилизация. Незначительный рост ставок (в пределах 10 -
15% ) наблюдался только в секторе дешевых бизнес-центров класса С. В
настоящее время офисные комплексы уровня А предлагают площади по $450 - 600
за 1 кв. м в год; ценовой диапазон для объектов категории В составляет $250
- 400; расценки на демократичные офисы С-класса - $150 - 250.
Свидетельством того, что рынок достиг зрелости, стало желание
собственников нескольких раскрученных бизнес-центров продать здания вместе
с бизнесом. Например, небольшой объект класса В на Серпуховской ул. , 10
(полезная площадь 2700 кв. м) , который принадлежал шведской компании JGB
Consulting, приобрела Балтийская инвестиционная корпорация. Сумма сделки не
разглашается, однако цены предложения на подобные объекты достигали $2000
за 1 кв. м.
Одна из примет 2002 г. - повышенный интерес потенциальных арендаторов к
качественным площадям. Все больше компаний, подбирающих помещения в аренду,
настаивают на кондиционировании офисов, им необходимы оптоволоконная связь,
независимая система электроснабжения для компьютеров, дополнительный сервис
(кафе, фитнес-центр и пр. ) , а также паркинг (желательно одно машино-место
на 15 - 20 кв. м арендованных площадей).
Впервые за посткризисные годы в Петербурге идет масштабное
строительство офисных комплексов. Караванная ул. , 10, Шпалерная ул. , 54,
Финляндский пр. , 4, Петроградская наб. , 18, Ушаковская наб. , 5,
Оренбургская ул. , 4, Красногвардейская пл. , 2, Большой пр. Васильевского
острова, 46, - вот неполный список стройплощадок, на которых идут работы.
Если в 2001-м лидерами рынка были проекты по перепрофилированию
административных и производственных зданий в бизнес-центры класса С, то
теперь наиболее интересными для вложения капитала стали офисные объекты
более высокого уровня. Деловые комплексы категории В - "Добролюбов" и "Сити-
Центр" (первая очередь) , которые были запущены в 2002 г. , заполнились за
несколько месяцев, несмотря на значительную стоимость аренды - $300 - 450
за 1 кв. м в год. Крупные бизнес-центры, которые выйдут на рынок в 2003 г.
( "Петровский Форт", вторая и третья очереди "Сити-Центра" и др. ) ,
ориентированы на ту же рыночную нишу. Характерно, что они расположены за
пределами исторического центра, на набережных Петроградской и Выборгской
стороны.
Директор коммерческого отдела петербургского представительства компании
Colliers International Борис Мошенский считает, что офисы уровня В сегодня
наиболее востребованы арендаторами. Запуск в эксплуатацию сразу нескольких
новых зданий этого класса спровоцирует миграцию среди обитателей бизнес-
центров первого поколения. Их владельцы будут вынуждены улучшать сервис
либо выставят свои объекты на продажу.
Торг за бойкое место.
Оживление в розничной торговле и приближающееся 300-летие Петербурга
продолжают стимулировать спрос на магазины. По данным агентства "Итака",
наиболее популярны помещения от 80 до 200 кв. м. На рынке торговых площадей
сохраняется острый дефицит ликвидных объектов. Об этом свидетельствует
продолжавшийся в 2002 г. рост арендных ставок и цен на магазины, особенно
заметный в центре города. По оценке президента ассоциации "Дар" Дмитрия
Прасолова, за год стоимость торговых помещений увеличилась минимум на 40% ,
а арендные платежи - на 20 - 25%. На рынке все больше инвесторов, готовых
вложить свободные средства в покупку магазинов с целью их последующей сдачи
в аренду. По данным "Дара", они ориентируются на уровень доходности от 15%
до 24% годовых в валюте.
Максимальные цены предложения магазинов на Невском проспекте достигли
$6000 - 7000 за 1 кв. м. На близлежащих улицах небольшие помещения
продаются по цене до $3500 за 1 кв. м.
По данным центра недвижимости "Ината", растет интерес к покупке прав
аренды магазинов. Разброс цен велик - от $15 000 до $80 000. Верхняя планка
арендных ставок для Невского - $1200 - 1500 за 1 кв. м в год. На Большом
проспекте Петроградской стороны и некоторых других осевых магистралях плата
за торговые площади доходит до $600 - 700 за 1 кв. м в год.
Арендаторы активно разбирают помещения в незавершенных торговых
комплексах, которые возводятся в центре города. От 60% до 80% полезных
площадей уже реализованы в ТК "Сенная", "Владимирский пассаж", "Гранд
Палас", хотя эти объекты будут сданы в эксплуатацию не раньше весны 2003 г.
В настоящий момент в исторической части Петербурга строится более 150 000
кв. м торговых площадей. Правда, в 2002 г. ни один из крупных комплексов
еще не был готов. Однако девелоперы изо всех сил пытаются успеть к
торжественной дате.
Наиболее заметными событиями 2002 г. на рынке торговых центров стало
открытие после реконструкции универмага "Фрунзенский" на Московском
проспекте (11 500 кв. м) , а также запуск двух очередных объектов компании
"Адамант" - второй очереди ТК "Невский" (6000 кв. м) и первой очереди ТК
"Академический" (7500 кв. м).
В городе активно разворачиваются продовольственные сети. По одному
супермаркету открыли московские "Перекресток" и "Патэрсон". Оба магазина
расположены в спальных районах, в арендованных универсамах. В мае у станции
метро "Озерки" заработал первый гипермаркет местной сети "О'Кей" общей
площадью 10 000 кв. м. Стратегический инвестор - люксембургская компания
Dorinda Holding - вложил в его строительство $8 млн. В ноябре компания
"ЛЕНТА" открыла на Пулковском шоссе третий магазин формата cash & carry (12
300 кв. м), инвестировав более $10 млн.
Источники информации, использованные при написании работы
Литература
1. Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб: Питер, 2000
2. Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью»
3. Бяков Э. “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский
экономический журнал”,1996; №№ 5-6
4. Витрянский В. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1
5. Витрянский В. “Отдельные виды договора аренды” // “Хозяйство и
право”,1996; №3
6. “Законодательные основы риэлтерской деятельности”, М.,1995
7. Калачева С.А. “Арендные сделки”, М., 1996
8. “Комментарий части первой Гражданского кодекса для предпринимателей “
М.,1996
9. Лаврухин О. “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11
10. Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке
недвижимости», СПб: Питер, 2000.
11. Павлов П. “Основные принципы регистрации прав на недвижимое
имущество” // “Российская юстиция”,1995; №5
12. “Аренда жилых и нежилых помещений” // “Сборник нормативных документов
с комментариями”,М.,1996
13. “Сделки с недвижимостью” // Библиотечка “Российской газеты”,1996; №20
14. Суханов Е. “Сделки с недвижимостью” // “Экономика и жизнь”, 1996;
№21
15. Трутнева Э.К. “Недвижимость: парадоксы закона и логика права” //
“ЭКО”, 1995 ; №5
16. Филатов А.А. “Лизинг: правовые аспекты” // “Деньги и кредит”, 1995;
№8
17. “Хозяйственные документы” // “Сборник договоров”, М., 1996
Ресурсы интернет
1. www.rupron.ru
2. www.1dom.ru
3. www.nrn.ru
4. www.reline.ru
5. www.estate.spb.ru
6. www.realty.ru
7. www.arn.ru
8. www.bn.bsn.ru
9. www.russianrealty.ru
10. www.vedomosti.ru
11. www.dp.ru
12. www.miridom.ru
13. www.aport.ru
14. www.yandex.ru
15. www.begin.ru
16. www.jurinform.ru
17. www.pres.ru
18. www.itaka.spb.ru
19. www.estimation.ru
20. www.petrofort.ru
21. www.institute.pres.ru
22. www.mrsa.ru
-----------------------
[1] Сергей Николаевич Максимов «Основы предпринимательской деятельности на
рынке недвижимости» - СПб: Питер, 2000
[2] http://www.property.ru
2 Под улучшением здесь понимается все, что неразрывно связано с землей:
здания. строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее.
3 Использование городских территории, зарубежная и отечественная
практика. Обзорная информация. —Л/.. ]990.
[3] http://www.miridom.ru/art_en.php?ID=6701 «Почем офисы для народа?»
Ольга ИЛЬИНА
Использованы материалы агентств Panny Lane Realty, «Эркер»
[4] Сергей Жарков Ведомости 09 декабря 2002
-----------------------
Схема 1. Понятие и определение нормативной стоимости земли
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
