Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в
управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно
зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.
1. Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования
представляет довольно сложный актив.
2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления
недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом
инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем
над активом.
. Неоднородность.
Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по
своим техническим характеристикам офисных здания, то как минимум по своему
местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор,
определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными
единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.
. Защищенность доходов от инфляции.
Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от
инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в
определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в
доход так, что доход растет вместе с инфляцией.
. Высокие трансакционные издержки.
Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных
издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1
% от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 %
от цены объекта.
. Низкая ликвидность.
Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью.
Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее
возможной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть
гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена
путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень
цены, так и время продаж.
Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии
рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить
процесс реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже
существенное снижение может не дать эффекта.
. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных
активов.
Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с
доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для
портфелей активов.
. Особенности ценообразования.
Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с
ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке
недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между
участниками сделки.
. Сохранность инвестируемых средств.
Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности
инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного
ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.
В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать
дополнительных усилий (страхования, например).
. Сложность финансовых потоков.
В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с
отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости —
в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они
трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни
объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один
положительный денежный поток.
Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими видами
активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего
инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу
своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный
актив, приносящий доход.
Двойственность недвижимости как экономического актива создает
многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.
Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как
инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи
или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями,
заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что
требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора
важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя — каковы будут
потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его
потребностям. Финансовая сторона будет его интересовать прежде всего как
фактор, ограничивающий его возможности.
Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет различна: на
финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами
финансовых активов за инвестора, на потребительском — данный объект будет
конкурировать с другим за потребителя.
Недвижимое имущество в силу двойственности его природы как
экономического актива вынуждено одновременно конкурировать и на рынке
финансовых активов, и на рынке реальных активов.
Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом
особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с
недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности
рыночных механизмов на этом рынке.
Оценка недвижимости
Я приведу общие методы оценки недвижимости. Коммерческая недвижимость в
конечном итоге подразделяется по мировой системе на классы A, B, C и D. Но
во второй части курсовой будет объяснено, что такая классификация еще пока
не прижилась в России. Если быть кратким, то первые два класса, это
торговые центры с огромной площадью, в основном гипер-маркеты и предприятия
гиганты, последние 2 класса – это мелкие офисы и всевозможные маленькие
магазины.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4
категориям:
Принципы, основанные на представлениях пользователя.
Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
Принципы связанные с рыночной средой.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости
одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.
Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными
доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет
другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным
лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным,
реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство
государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают
тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
Принципы основанные на представлениях пользователя.
Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и
ожидание.
Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда
она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть
полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции,
например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она
может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за
временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости
собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.
Определение полезности: Полезность – это способность данной
недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в
течении данного периода времени.
В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей
пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода.
Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если
недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже
если фактически деньги не переходят из рук в руки.
Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости
больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более
если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той
же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта
должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.
Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость
имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может
быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к
стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы:
прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.
Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек
как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в
данное предприятие отказавшись от альтернативных предложений.
Так же важным для инвестора является величина, качество и
продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.
Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод,
которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.
Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней
Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после
того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность.
Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что
земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты,
удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих
трех условий.
Часто инвестору бывает выгодно привнести новый фактор к объекту
недвижимости увеличив стоимость самого объекта на сумму меньшую, чем
затраты на строительство дополнительного фактора.
Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость
хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или
отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.
Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько
интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.
Возрастающая и убывающая отдача. По мере добавления ресурсов к основным
факторам производства, чистая отдача имеет свойство увеличиваться растущими
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
