О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений
1. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект", входящий в состав зданий и сооружений".
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применятся правила пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи
433 Гражданского кодекса Российской Федерации.[53]
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с
содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям.
Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь
некоторые способы исполнения этих обязанностей.
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст.611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 652 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное
здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания
или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка,
которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования,
на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Аренда здания или
сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем
арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника
участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,
установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.
З ст. 652 ГК).
Исполнение арендодателем обязанности при передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 от.655 ГК).
Договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер
арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме
условия о размере арендной платы, договор аренды считается незаключенным
(п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные (п. З
ст. 424 ГК), не применяются. Установленная в договоре арендная плата за
пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование
земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с
ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или
договором (п. 2, ст. 654 ГК).
Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. Ранее, в соответствии с Основами законодательства об аренде (ст.13) при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тех же условиях и на тот же срок. Однако с 3 августа 1992 года действовало иное правило: если арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендатору, надлежащим образом, выполнявшим свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды (ст. 86 Основ гражданского законодательства).
ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом. Несколько похожую ситуацию, можно наблюдать здесь:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2000 года
Дело № 4020
(извлечение)
Закрытое акционерное общество «Торговая компания «Афина» (далее — ЗАО
ТК «Афина») обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города
Твери (далее — КУИ) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок, ссылаясь на то, что оно надлежащим образом исполняло свои обязательства по договору и имеет преимущественное право заключения договора на новый срок перед другими лицами.
Определением от 10.12.99 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено городское муниципальное унитарное предприятие по управлению, эксплуатации и содержанию имущественного комплекса универмага «Тверь» (далее — МУП УИК «Тверь»).
Решением суда в иске отказано. Суд не посчитал истца добросовестным арендатором вследствие его уклонения от заключения договора с МУП УИК
«Тверь» и, соответственно, имеющим согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
ЗАО ТК «Афина» в кассационной жалобе просило отменить принятые по делу решение и постановление, считая необоснованными выводы суда о ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по договору аренды и об уклонении арендатора от заключения договора с МУП УИК «Тверь».
Кроме того, ЗАО ТК «Афина» ссылается на недействительность пункта
4.2.8 договора аренды, понуждающего истца в нарушение статьи 421 ГК РФ к заключению договора. Податель жалобы полагает, что отсутствие с его стороны нарушений условий договора аренды подтверждается и решением арбитражного суда по делу № 3645, которым КУИ было отказано в иске о взыскании с ЗАО ТК «Афина» штрафа за неисполнение и нарушение условий договора.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Между КУИ и ЗАО ТК «Афина» был заключен договор от 01.02.99 № 1391 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, ул.
Брагина, дом 1, общей площадью 274 кв. м для использования под торговлю промышленными товарами сроком до 01.09.99.
КУИ направил арендатору уведомление от 01.09.99 № 2376 об освобождении занимаемого помещения в связи с истечением срока действия договора и об отказе заключить его на новый срок вследствие неисполнения ЗАО ТК
«Афина» предусмотренного пунктом 4.2.8 договора обязательства заключить с МУП УИК «Тверь» договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания.
ЗАО ТК «Афина», считая, что исполняло обязательства по договору аренды добросовестно, в связи с чем имеет в соответствии со статьей 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами, обратилось с иском о понуждении КУИ заключить такой договор.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статья 621 ГК РФ, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает тем не менее его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 2 статьи 209
ГК РФ право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.
Не содержится обязанности арендодателя продлить договор на новый срок при условии надлежащего исполнения его арендатором и в договоре от
01.02.99.
При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного иска.
Доводу ЗАО ТК «Афина» о недействительности пункта 4.2.8 договора апелляционной инстанцией дана надлежащая оценка. Договор аренды был подписан истцом без замечаний, принятие на себя обязанности заключить договор закону не противоречит, доказательств принятия на себя такой обязанности помимо своей воли арендатором не представлено. К тому же сделка с пороком воли является оспоримой и может быть признана судом недействительной только по иску заинтересованного лица.
Таким образом, учитывая, что вывод суда об отказе в иске является правильным, кассационная инстанция посчитала, что решение и постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.[54]
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).
Договор аренды предприятий.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить
арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом
как имущественный комплекс, используемый для осуществления
предпринимательской деятельности (п.1 ст.656 ГК). В составе предприятия по
договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания сооружения,
оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.
Кроме того, в порядке, условий предусмотренных договором, подлежат передаче
также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права
пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями,
сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя. Помимо
этого арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести
на него долги, относящиеся к предприятию.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
