(имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор
(наниматель).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Таким образом, арендодатель тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом, и в первую очередь это собственник.
Несколько другим представляется вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими полномочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, например субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Но сдавать в аренду недвижимое имущество они могут лишь с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК.)
Субъекты оперативного управления, казенное предприятие, может выступить в качестве арендодателя государственного имущества лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение не вправе сдавать в аренду ни при каких условиях закрепленное за ним имущество, а также любое другое имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных по смете. Тем не менее, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной ему предпринимательской деятельности (ст. 289 ГК).
Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются разногласия и споры между указанными субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе передачи его в аренду. Такие споры, как правило, разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 года, № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Характерный пример.
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о применении последствий ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Красноармейская, 144), заключенного с муниципальным предприятием "Магазин "92 Невеста"", а также о возмещении убытков.
Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной комиссии данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены. С ответчика взыскана, в доход федерального бюджета, определенная сумма, как полученная в качестве неосновательного обогащения.
Из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово решением малого Совета Кемеровского областного Совета народных депутатов от 21 сентября 1992 года № 171 "О разграничении государственной собственности на муниципальную, по городским административно - территориальным образованиям Кемеровской области"
Комитет по управлению имуществом города Кемерово в соответствии с
Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 года № 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность города Кемерово, утвержденный решением малого Совета
Кемеровского городского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 года
№ 343.
Данный перечень, в котором находился и объект, относящийся к предмету спора, не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был уведомлен письмом от 12 марта 1993 года, № 4-353/9.
Ответчик 23 марта 1993 года, повторно направил Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области указанный перечень, в который был включен и спорный объект.
Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не соответствующих требованиям, установленных приложением № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. № 3020-1, они исключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его в недельный срок со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации.
Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности было основано также на приложении № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. № 3020-1. Приняв во внимание данные обстоятельства,
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановления кассационной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного суда об отказе в иске[42].
Следует учитывать. Все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории:
Собственно имущество, которым государственное или муниципальной образование обладает непосредственно, распоряжается им по своему усмотрению, в том числе путем передачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.
В отношении такого имущества, за государством (муниципальным
образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те
полномочия, которые прямо указаны в законе. В этой связи, сомнительным
выглядит положение о наделении Госкомимущества Российской Федерации (ныне
Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов по
управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое
имущество государственных предприятий и их структурных подразделений,
содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "О
регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и
муниципальных предприятий, сданного в аренду", оно противоречит ГК и не
подлежит применению.
Что касается личности арендатора, то в этом качестве могут выступать
всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо).
Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких - либо специальных правил,
ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества.
Объектом аренды, может быть любое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Объекты аренды недвижимости, это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы здания, сооружения, оборудование транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).[43]
Возможность ввода ограничений либо запрета на сдачу отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона[44], в отличие, например от Основ законодательства об аренде,[45] которая допускали регулирование арендных отношений не только законами, но и правительственными актами. Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиям ГК (п.3 ст. 607), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор признается незаключенным.
Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон.
Например, арендодатель во исполнение заключенного договора обязан, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).
Во всяком договоре аренды, выделяются группы условий, определяющие обязанности арендодателя и арендатора. К обязанностям арендатора обычно относят: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. В обязанности арендатора входят, условия о пользовании арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения и т.д. Данные условия подразумевают совершение определенных взаимных ответных действий, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Выполнение арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества арендатору, предполагает и определенные действия последнего по принятию этого имущества. Неясность в действиях подобного пода, порождает возникающие впоследствии разночтения и споры. Например:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 декабря 1998 года
Дело № 1430
(извлечение)
Закрытое акционерное общество (далее — ЗАО) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Комитету по управлению имуществом Калининградской области (далее — КУИ Калининградской области) о взыскании 68 534 руб. 74 коп. убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора аренды от 20.04.96 и связанных с обязательными платежами по налогам и арендной плате за землю в соответствующий бюджет.
Решением суда, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
В кассационной жалобе ЗАО просило отменить состоявшиеся судебные акты, исковые требования удовлетворить.
По мнению ЗАО, вступившими в законную силу судебными актами по делам №
2010/697/193, № 804, № 504, № 1823, установлено, что КУИ как арендодатель препятствовал ЗАО в пользовании арендованным имуществом, в результате чего ЗАО не могло не только им пользоваться, но и вести какую-либо хозяйственную деятельность. Поскольку возмещению подлежат не только прямые убытки, но и расходы, которые должно будет произвести лицо, чье право нарушено, ЗАО не согласно с выводом суда об отсутствии у истца права требовать возмещения налогов, арендной платы и пеней, которые еще не уплачены.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела, между КУИ Калининградской области
(арендодателем) и ЗАО (арендатором) 20.04.96 был заключен договор аренды на
складские помещения и сварочный цех, расположенные по адресу: г.
Калининград, ул. Ялтинская.
Складские помещения в 1996 году занимал кооператив, которому КУИ
Калининградской области 04.06.96 направлял претензию об освобождении
складских помещений в связи с передачей их в аренду АОЗТ
(правопредшественнику ЗАО). Кроме того, на складские помещения и сварочный
цех в 1997 году стало претендовать ОАО «Стройкомплект», обращавшееся в
арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды от
20.04.96 между КУИ Калининградской области и АОЗТ, в котором ему было
отказано.
Данные обстоятельства послужили основанием для отказа КУИ
Калининградской области в иске о расторжении договора аренды от 20.04.96 и
выселении ЗАО из указанных помещений при рассмотрении дела № 504 по иску
КУИ Калининградской области к ЗАО о взыскании задолженности по арендной
плате, расторжении договора и выселении.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
