Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.
Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства и поэтому включаются в само определение того или иного договора. Такие условия, несомненно, являются существенными условиями договора, потому что, названные в определении договора, они становятся необходимыми. Принимая во внимание определение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование - становится очевидным, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.
Первым среди всех условий гражданско-правового договора в п.1 ст. 432
ГК названо условие о предмете аренды. Конечно, надо иметь в виду, что
предмет договора аренды не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.
Предмет договора, а точнее предмет обязательства, вытекающего из договора,
представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению
во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по
обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по
содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному
договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного
имущества.
Учитывая специфику арендных отношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов, а также наделение арендатора статусом титульного владельца, предполагает включение в предмет договора аренды два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц, объектом второго рода служит имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю. Предмет договора является существенным условием договора аренды. В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.
В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например, участки леса или водные объекты здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношения вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных
участков и других обособленных природных объектов (п.2 ст.607 ГК РФ). Эти
особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных
ресурсов, их ограниченности, подчас уникальности, а потому - необходимости
специально предусматривать меры, направленные на их рациональное
использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно
соблюдаться их целевое назначение (ст. 53 Земельного кодекса РСФСР).
Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как
правило, возможно, только при наличии лицензии. Количество приводимых
примеров можно умножать до бесконечности. Поэтому при заключении договоров
аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК, а
всегда нужно обращаться к специальному законодательству.
Как отмечалось ранее, срок владения и использования арендатором, сданным внаем помещением, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественного найма). Договор аренды может быть заключен как на определенный (п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.
Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст. 42 Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25 лет. Статья 10 Закона о недрах[40] дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет - для геологического изучения; до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях не связанных с добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26 Основ лесного законодательства).
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).
В Кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении
договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению
сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы.
Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она
касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а
здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.
Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в
судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество
в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним
арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении
арендодателя заключить договор на новый срок. Разъяснения о практике
разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10
сентября 1993 г. №С-13/ОП-276. Требование арендатора возобновить договор не
подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен больше
сдавать имущество внаем.
Форма договора аренды урегулирована в ст.609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст.609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч. 1 ст.161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с
недвижимостью (ст. 164 ГК) подлежит государственной регистрации.
Регистрации подлежит именно договор аренды недвижимости (п.2 ст.609).
Отсюда точное юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества
считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.3 ст.
433 ГК). Вместе с тем Федеральный закон о "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" включает в себя ст. 25,
которая именуется "Государственная регистрация права аренды недвижимого
имущества" и устанавливает правило, согласно которому право аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законодательством Российской Федерации. Скорее всего, это
недоразумение. Государственной регистрации подлежит только договор аренды
недвижимого имущества, а не некое право аренды.[41]
Необходима оговорка. Следует обратить внимание на то, что в Законе
речь идет именно о регистрации права аренды недвижимого имущества, а не о
регистрации договора. В соответствии с п. 1 ст. 154 ГК РФ договор является
не правом, а двухсторонней сделкой, которая порождает права и обязанности
сторон договора. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность
установления обязательной государственной регистрации не только сделок с
недвижимым имуществом (к которым относятся договоры аренды), но и
государственной регистрации прав на недвижимое имущество. До введения в
действие указанного Закона в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ
государственной регистрации подлежали: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.
Право аренды в этот перечень не входило. Однако Законом о государственной
регистрации на основании п. 1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ с 31 января 1998
года введена обязательная государственная регистрация права аренды. При
этом необходимость регистрации права аренды не поставлена в зависимость от
того, на какой срок заключен договор аренды. Следовательно, регистрации
подлежит любое право аренды недвижимого имущества, в том числе и возникшее
из договоров, заключенных на срок менее одного года.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего
переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору
(ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий
переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору
(ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для договора купли-
продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для
дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору
предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
