Калининградской области как арендодатель препятствовал ЗАО использовать эти складские помещения и сварочный цех, тем более что ЗАО признало требования
КУИ Калининградской области о взыскании задолженности по данному договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской
Федерации возмещению подлежат лишь убытки, причиненные противоправным
поведением должника.
Противоправное поведение лица только тогда является причиной убытков, когда оно прямо (непосредственно) связано с этими убытками.
В данном случае истцом не представлено доказательств того, что между
возникшими у него убытками, связанными с налоговыми платежами в бюджет, и
действиями КУИ, признавшего законными притязания ОАО «Стройкомплект» на
вышеназванные помещения при рассмотрении дела № 804 по иску ОАО
«Стройкомплект» о признании недействительным договора аренды от 20.04.96,
существует причинная связь.
Также следует иметь в виду, что обязанность истца по уплате соответствующих налогов в бюджеты различных уровней возникает в силу императивных норм налогового законодательства, носит публично-правовой характер и не зависит от результатов хозяйственной деятельности и от того, имеются ли для ведения хозяйственной деятельности какие-либо препятствия.
Кроме того, как правильно указал суд, не получив от КУИ
Калининградской области в 1996 г. складские помещения и сварочный цех, со
своей стороны не предпринимало на протяжении более двух лет каких-либо мер
по предоставлению ему этих помещений в пользование.
При таких обстоятельствах арбитражный суд правомерно отказал в иске.
Истцом не представлено доказательств того, что между возникшими у него убытками и действиями КУИ существует причинная связь.[46]
В этом и подобных случаях можно говорить о характере предусмотренных законом последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.
Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение)
производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом
правил ст. 617 / 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок,
установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника
арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если
заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК).
В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не
прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его
права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом
или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе
отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его
действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено
личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, представляет
собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418
ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или
договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды
гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет
арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды
после смерти арендатора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора
или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий
договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст.
450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается
существенного нарушения назначения имущества» то под ним следует понимать
такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение
условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;
2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;
3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда:
1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользования имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
4) Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его
права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом
или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе
отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его
действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено
личными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, представляет
собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418
ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или
договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды
гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет
арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды
после смерти арендатора.
В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила установленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.
Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель
или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается
(ст.419 ГК).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
В любом случае договор аренды может быть, досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.
Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договоров аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Основ гражданского
законодательства СССР и республик, введенном в действие на территории
Российской Федерации с 03.08.92, предусматривалось, что арендатор
надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право
перед другими лицами на возобновление договора.
Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее ГК РФ), согласно которой арендатор, надлежащим
образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, если иное не
предусмотрено законом или договором, по истечении срока договора имеет при
прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на
заключение договора на новый срок.
В соответствии с частью 3 названного кодекса если арендодатель отказал
арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня
истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом,
арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав
и обязанностей по заключенному договору и возмещению убытков, причиненных
отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков.
То есть ГК РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои
обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый
срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии
письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор
до истечения срока прежнего договора, которое приобретает решающее значение
лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении
договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным
лицом.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения
срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор
аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
(ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя
возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В
противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
