Некоторые виды лицензий /разрешений/ могут быть переданы, например, в сфере внешнеэкономической деятельности.
2.4 Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости
Для того чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Это происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином правовом акте и становится обязательной для исполнения.
Под источниками права[32] в юридической науке обычно понимают внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.
Исходя из вышеизложенного, под источниками правового регулирования
аренды объектов недвижимости следует понимать нормативно-правовые акты,
регулирующие договор аренды и в первую очередь отдельные его виды, аренда
(фрахтование на время) транспортного средства, аренда зданий и сооружений,
аренда предприятий как единых имущественных комплексов и некоторых других в
контексте темы.
Важнейшим источником права в целом, в том числе и гражданского, является Конституция (Основной Закон) Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993г. Конституция РФ обладает высшей юридической силой.
В системе источников гражданского права в части определяющей правовое
регулирование аренды объектов недвижимости, важное место после Конституции,
занимает Гражданский Кодекс РФ. Он является кодифицированным актом для
Российской Федерации.
В новом Гражданском кодексе с учетом многих положений Основ
Гражданского Законодательства, а также некоторых стабильных норм ГК 1964
года установлена развернутая система, формирующая объективное
представление о характере арендных отношений.
Наряду с общими положениями об аренде (параграф 1 Глава 34) в новом
Кодексе выделены специальные нормы, посвященные отдельным видам этого
договора: аренде транспортных средств (параграф 3); аренде зданий и
сооружений (параграф 4); аренде предприятий (параграф 5).
Такая "разборчивость" комментируемой главы осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, тем не менее, учитываются и другие факторы, например: сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката и т.д.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в главе 17 ГК (ст. 260, 264, 270 ГК), которая вступает в силу со дня введения нового Земельного кодекса РФ.
К источникам гражданского права в части определяющей правовое регулирование аренды объектов недвижимости относятся и другие кодифицированные акты Российской Федерации: Водный кодекс РФ[33]; Воздушный кодекс РФ[34]; Кодекс торгового мореплавания РФ[35]; Лесной кодекс[36].
К числу таких источников относятся законы Российской Федерации,
например важны: Закон о недрах[37]; Закон о космической деятельности[38];
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним[39] и др.
В систему таких источников входят подзаконные акты. Среди них следует
указать нормативные указы Президента Российской Федерации, например Указ «О
реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. или
Указ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в
собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г.
Среди нормативных актов, регулирующих арендные отношения в области недвижимости, важное место занимают постановления Правительства РФ, например: Положение о порядке лицензирования пользования недрами, утвержденное Постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г.
Глава III. Договоры аренды недвижимого имущества
3.1 Понятие и содержание договора аренды недвижимости
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
В гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это, имело место ранее. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду, как на один из способов приватизации арендованного имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время не может рассматриваться.
Договору аренды (имущественного найма) присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и пользование.
Во-вторых, в ГК выражено стремление законодателя, обеспечить детальное
и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех
вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы
34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.
В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). В этом случае, существует риск "не заметить" какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование положениями о договоре аренды.
Договор аренды, является - консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности, в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать.
Цель договора аренды, обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды). Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.
Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это
основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно
договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в
пользование. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных
свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и
доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в
результате использования арендованного имущества в соответствии с
договором, поступают в собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 ГК РФ).
Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено
и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы
переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли- продажи, однако, не относится к числу смешанных.
Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в
этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам
(ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда
арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I
ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как
собственника арендованного имущества. Если же речь идет о "голом" праве
пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.
По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договоров аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.
Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).
Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления
принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его
состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных
вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего
имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду.
Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или
специальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК РФ
субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество
в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более
действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество
закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений,
то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и
имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований. В частности, в роли
арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению
государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство
РФ осуществляет управление Федеральной собственностью на основании ст.114
Конституции, в развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ
от 10 Февраля 1994 г. №96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по
управлению и распоряжению объектами федеральной собственности".
Согласно п. 5 этого постановления передача в аренду государственного
имущества, относящегося к федеральной собственности, производится
Министерством государственного имущества РФ. Последнее, в свою очередь,
вправе поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т.
е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок
действует в отношении государственной собственности субъектов РФ и
муниципальной собственности.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
