Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая
часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции
Российской Федерации (ст.9), наряду с другими природными ресурсами
используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр
Российской Федерациии и участки недр. Государственный фонд недр составляет
используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных
границ Российской Федерации.[10] Участки же недр в виде горного отвода или
геологического отвода Законом рассматриваются, как объекты, которые могут
предоставляться в пользование.
Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и
непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими
поверхностными водными объектами.[11] В соответствии со ст.9 Конституции
Российской Федерации, водные объекты могут находиться в частной,
государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются государственной собственностью[12]. Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.[13]
Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.[14]
Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной.
Здания и сооружения – то, что прочно связано с землей. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами.
Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и частной собственности.
Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Он может являться государственной или муниципальной собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в форме хозяйственного общества или товарищества, производственного кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с законом и ее уставом предпринимательскую деятельность.
В качестве предприятия может выступать имущественный комплекс,
принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского
(фермерского) хозяйства.
При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно
не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права.
Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права,
предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь
отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги
юридического лица.
Гражданское законодательство относит к недвижимости – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации
могут находиться в государственной и муниципальной собственности,
собственности юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной
авиации – только в федеральной собственности, за исключением имущества
авиации ОВД, которое может находиться в собственности субъектов Российской
Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться
гражданские воздушные суда[15].
Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.[16]
Суда в Российской Федерации могут находиться в собственности:
- граждан и юридических лиц;
- Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;
- муниципальных образований.
Суда с ядерными энергетическими установками могут находиться только в собственности Российской Федерации.[17]
Судно подлежит обязательной регистрации в одном из реестров судов
Российской Федерации: а) Государственном судовом реестре; б) судовой книге; в) бербоут-чартерном реестре.[18]
Судно приобретает право плавания под Государственным флагом Российской
Федерации с момента регистрации его в одном из реестров судов Российской
Федерации.[19]
Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском
законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической
деятельности»). Международные документы относят к ним созданные человеком
космические аппараты различного назначения и их составные части
(искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и
станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на
небесные тела либо сооруженные на них.
Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и
его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе
концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало
данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в
отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в
космическом пространстве и на небесных телах. Договор о космосе
устанавливает также, что права собственности на космические объекты
«остаются незатронутыми» как во время нахождения в космическом
пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами,
космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и
после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим
или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.[20]
Настоящее законодательство не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного, но только на основании прямого указания закона.
Глава II. Аренда объектов недвижимости.
2.1 Общие положения об аренде
Традиционное определение аренды, это передача одним лицом
(арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение
или пользование (или только пользование) – за плату.
Основная форма выражения таких взаимоотношений – Договор. Почему.
Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую
могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.
В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества, существует группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.
Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин или организация, являющаяся юридическим лицом.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.
В этом смысл деятельности арендатора. Плоды, продукция или доходы,
полученные в результате использования арендованного имущества, поступают в
собственность арендатору (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хотя некоторых случаях
(ст.136 ГК РФ) плоды, продукция и доходы переходят в собственность
арендодателя или третьего лица.
Все три указанных объекта представляют собой различные виды приращения основной вещи. Собственно речь идет о либо органическом (урожай, приплод скота или птицы и т.д.), либо техническом (произведенная предприятием продукция), либо экономическом (доходы, полученные от соответствующей деятельности, например проценты от пользования чужими средствами) приращении.
Условие об арендной плате ГК РФ не относит к числу существенных в силу закона, тем не менее, ст. 614, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключение сделано лишь в отношении договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК).
В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий и сооружений могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами[21]. Вследствие этого предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности цены исполнения договора использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги (см. этот пункт ст. 424).
Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).
Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.
2.2 Объекты аренды
В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие
вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования
(непотребляемые вещи).[22]
В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектов имущества, который может сдаваться в аренду, не является исчерпывающим.
Следует отметить, что в ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды: вещи, не теряющие своих свойств в процессе использования, т.е. непотребляемые.
Объект аренды должен быть точно определен.
В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
