Второй этап (октябрь 1993-1996 гг.). Отличительной чертой этого этапа
стали объявление земельных участков недвижимым имуществом и разрешение всех
основных видов сделок с землей. Указом Президента РФ "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября
1993 г. земельные участки и все, что прочно с ними связано, были отнесены к
недвижимости (п. 1). Граждане и юридические лица - собственники земельных
участков получили право продавать, передавать по наследству, дарить,
сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок
или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных
обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями
(п. 2). Было установлено, что оборот земельных участков регулируется
гражданским законодательством с учетом земельного, лесного,
природоохранительного, иного специального законодательства и данного Указа
(п. 1). Права собственников земельных долей по совершению сделок с
принадлежащими им долями были урегулированы Указом Президента РФ "О
реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. (п.
4). В том числе был предусмотрен новый вид сделок с землей - передача
земельной доли на условиях договора ренты и пожизненного содержания.
Третий этап (1996 г. и по настоящее время). Для этого этапа характерны постановка в качестве цели создания единого правового режима недвижимого имущества и первые попытки формирования объектов недвижимости, их государственного учета, оценки и регистрации прав на них, исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений и др.
Этот вывод следует как из Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997
г., так и из подзаконных нормативных правовых актов. Например, Указом
Президента РФ "О гарантиях собственников объектов недвижимости в
приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" от 16
мая 1997 г. установлено следующее правило: "Приватизацию зданий, строений,
сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществлять в
дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей
долей земельного участка), на которых они расположены".
Готово ли действующее земельное законодательство к восприятию нового подхода в регулировании отношений на рынке земли? Имеющееся федеральное земельное законодательство (как система законодательных актов) обладает рядом особенностей:
Во-первых, при наличии кодификационного акта - ЗК РСФСР, принятого 25
апреля 1991 г., земельные отношения регулируются также рядом иных
специальных законодательных актов: Законом РСФСР "О крестьянском
(фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г.; Законом РФ "О плате за землю"
от 11 октября 1991 г.; Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на
получение в частную собственность и на продажу земельных участков для
ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и
индивидуального жилищного строительства" от 23 декабря 1992 г.; Федеральным
законом "О мелиорации земель" от 10 января 1996 г. и др.
Во-вторых, значительная часть статей ЗК РСФСР (около 40%) признана
недействующей. Наконец, попытки провести новую кодификацию земельного
законодательства (принять новый земельный кодекс) вот уже более четырех лет
не имеют успешного завершения. Таким образом, земельное законодательство,
считаясь юридически кодифицированной отраслью законодательства, фактически
сегодня таковой не является. Все сказанное в полной мере распространяется и
на ситуацию с правовым регулированием отношений, связанных с правом
собственности на землю. В сложившейся ситуации на указы Президента РФ
ложится основная нагрузка в регулировании земельных отношений в целом и
отношений на рынке земли - в особенности. Фактически именно указы
Президента РФ составляют нормативную правовую базу регулирования отношений,
связанных с рынком земли.
В настоящее время насчитывается также более 160 нормативных правовых актов Правительства РФ, регулирующих отношения по использованию и охране земель, проведению земельной (аграрной) реформы и связанные с ними иные земельные отношения. Однако лишь единицы из них содержат нормы, регулирующие отношения, связанные с рынком земли. Действуют также более 70 ведомственных нормативных правовых актов в этой области. Их анализ показывает, что лишь отдельные акты содержат нормы, регулирующие отношения, связанные с рынком земли.
Общие положения о праве собственности являются определяющими для
дальнейшего развития земельных отношений. Они закреплены в ст. 35
Конституции РФ. Однако ряд из них до сих пор не получил надлежащего
развития в федеральных законах, в том числе земельных.
К числу таких проблем по-прежнему относятся ограничения, установленные в ряде субъектов РФ, по передаче в частную собственность земельных участков в городах. Нет четкого законодательного регулирования порядка распоряжения гражданами земельными участками, находящимися в их собственности. Например, несмотря на то, что в Указе Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю, нотариусы и органы, осуществляющие государственную регистрацию документов о правах на недвижимость, требуют справку об отсутствии споров о границах земельного участка для совершения сделки.
В некоторых случаях требуется специальное регулирование отношений
собственности на землю нормами земельного законодательства. Например,
формальное применение гражданского законодательства к собственникам
земельных долей, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий, не
позволяет выделить земельную долю в натуре (на местности), так как получить
согласие значительного количества участников общей долевой собственности
(500-3000 человек) на выдел земельной доли в натуре (на местности),
нотариально удостоверить согласие каждого на практике невозможно.
Еще одна проблема - разграничение государственной собственности на
землю на федеральную и субъектов Федерации. Ее решение видится в принятии
(в соответствии с положениями ст. 72 Конституции) федерального закона о
разграничении земель, находящихся в государственной собственности.
Проведение такого разграничения в федеральном законе позволит кроме
закрепления критериев отнесения земель к федеральной собственности,
собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности
определить порядок, в соответствии с которым и будут проводиться
фактическое выделение земель и формирование объектов собственности,
принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам, муниципальным
образованиям.
С другой стороны, это позволит соблюсти баланс интересов Федерации, ее
субъектов и муниципальных образований, так как передача собственности в
первую очередь должна послужить развитию экономики и укреплению
материальной базы органов местного самоуправления. До проведения такого
разграничения невозможно дать четкий ответ на вопрос, какие государственные
органы имеют право распоряжаться земельными участками, находящимися в
государственной собственности, и какими земельными участками имеют право
распоряжаться органы местного самоуправления. В соответствии с ч. 3 ст. 15
Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации" в исключительном ведении представительных органов местного
самоуправления находится установление порядка управления и распоряжения
муниципальной собственностью. Однако фактически эта норма не может
применяться, так как объекты муниципальной земельной собственности еще не
выделены из земель, находящихся в государственной собственности.
2. Плата за землю.
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений,
в частности по вопросу платного землепользования, в последнее время стала
одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых в российском обществе.
Принцип платного использования земель, установленный Законом РСФСР от 11
октября 1991 года «О плате за землю», является одним из основополагающих
принципов земельного права и обязательным условием эффективной
эксплуатации, рационального использования, охраны и освоения земель,
повышения плодородия, почвообеспечения, развития инфраструктуры в
населённых пунктах, а также формирования специальных фондов финансирования
этих мероприятий.
Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли.
Плательщиками земельного налога являются все физические и юридические лица, использующие землю на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, пользования. Арендаторы уплачивают арендную плату, которая является самостоятельным видом платежа.
Предметом налогообложения или взимания арендной платы является
конкретный земельный участок, находящийся в собственности, пользовании,
пожизненном наследуемом владении или аренде на территории Российской
Федерации.
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов, с которых взимается арендная плата) облагаются ежегодным земельным налогом. При этом размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности и устанавливается на основе ренты, исходя из основных критериев, определяющих хозяйственную ценность земель (основное целевое назначение земли, т. с. целевая категория, к которой отнесен земельный участок; степень пригодности участка для удовлетворения конкретно-определённых хозяйственных нужд; месторасположение участка в данном хозяйственно-экономическом пространстве: других природных и экономических условий), в виде стабильных платежей за единицу земельной плошали в расчёте на год. Порядок и сроки проведения оценок земель устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.
Арендная плата за земельный участок (размер, условия и сроки её
внесения) устанавливается договором между собственником и арендатором. В
соответствии со статьёй 1, пункта 15 Федерального закона Российской
Федерации от 9 августа 1994 года № 22-ФЗ «О внесении изменений и дополнений
в Закон РСФСР «О плате за землю» арендная плата может устанавливаться как в
денежной, так и в натуральной форме.
Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического
регулирования отношений при покупке, выкупе и передаче земельных участков в
собственность гражданам, определении коллективно-долевой собственности на
землю, передаче её по наследству, дарении, для получения под залог земли
банковского кредита и в некоторых других случаях. Порядок определения
нормативной цены земли установлен постановлением Правительства Российской
Федерации от 15 марта 1997 года № 319 «О порядке определения нормативной
цены земли».
Закон разграничивает налогообложение земель сельскохозяйственного назначения и несельскохозяйственных угодий. При этом объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются конкретно-определённые земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок, в том числе без выдела доли в натуре), предоставленные юридическим и физическим лицам в собственность, владение или пользование (аренду). К ним, в частности, относятся:
- сельскохозяйственные угодья, предоставленные для ведения сельскохозяйственного производства и подсобного сельского хозяйства;
- земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, индивидуального садоводства, огородничества и животноводства, сенокошения и выпаса скота;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
