293 уточняет, что предоставление кредита было в обеспечение строительства нового жилого помещения и это более оправдано);
- если проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в уже заложенный дом или квартиру - до их вселения нотариудостоверенное обязательство освободить жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания (на практике, при действии данного условия необходимо учитывать возможное противоправное воздействие на граждан для обеспечения подписания ими подобного обязательства).
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях
договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению
при реализации заложенного жилого дома или квартиры. В соответствии со
ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма
жилого помещения не влечет расторжения или изменения договора найма жилого
помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях
ранее заключенного договора найма.
Отсутствие качественного правового регулирования ипотечных отношений
приводит, как уже отмечалось, к негативным последствиям на рынке жилья. В
частности, поскольку регулирование залога сложно и зачастую неоднозначно, а
необходимость реального обеспечения исполнения обязательств остается острой
кредиторы часто используют схему" кредитования путем купли - продажи", при
которой гражданин продает жилье банку (или иному возможному кредитору) и
заключает с ним соглашение о том, что в случае возврата покупателю покупной
цены до определенного срока жилье будет возвращено прежнему собственнику. В
принципе такие отношения существуют еще со времен Древнего Рима, но уже в
классическом римском праве данные отношения использовались редко ввиду
существенного ущемления прав должника. Действительно, если при ипотеке
жилье остается в собственности и пользовании залогодержателя, причем
реализация производится с публичных торгов и зачастую под контролем
судебных органов, что призвано обеспечивать защиту прав залогодержателя, то
при купле-продаже продавец передает все права по распоряжению проданным
жильем. Следует также отметить, что правовое регулирование отношения по
предварительному договору также оставляет желать лучшего и содержит массу
юридических оснований для признания такого договора просто не заключенным.
Мало того, недобросовестный кредитор может просто повторно продать
купленную квартиру даже не дожидаясь срока погашения кредита. Истребовать
повторно проданную квартиру от добросовестного приобретателя, в силу ст.302
ГК РФ, довольно затруднительно. Единственный правовой способ возврата жилья
в этой ситуации - доказать в суде, что стороны при заключении договора
купли - продажи имели ввиду залог, то есть сделка купли - продажи являлась
притворной и, соответственно, к данной сделке должны применяться правила об
ипотеке1.
Ипотека жилых домов и квартир при современной ситуации с земельным
вопросом остается наиболее продуктивной и реальной формой ипотеки, так ее
предмет- квартира, жилой дом -является, пожалуй, единственной
дорогостоящей, а потому действительно оборотоспособной собственностью
российских граждан. Опять же данная форма ипотеки предоставляет шанс
получить жилье в будущем, что так же не маловажно для сегодняшних
российских реалий. Но проблемы и недостатки все те же. Многочисленные
проблемы в праве, недоработанные и потому вяло функционирующие нормы и, как
следствие, произвел чиновников и криминальных структур. И тем не менее,
такой предмет ипотеки, как жилье (жилые дома, квартиры, части квартир)
занимает достойное место в ипотечных правоотношениях и его практическое
будущее представляется более радушным.
ГЛАВА VIII.
Рассматривая комплекс вопросов, связанных с существованием на правовом
поле известных и описанных выше предметов ипотеки нельзя не упомянуть о
проблемах, связанных с их регистрацией и нотариальным удостоверением,
проблемами, которые при сегодняшней правовой неустроенности особенно остры.
В чем же практическое значение регистрации ипотеки и тесно связанной с ней
нотариальным удостоверением договора об ипотеке?
Основной задачей и целью регистрации прав на недвижимость и недвижимое
имущество (коими являются предметы ипотеки) и сделан с ними согласно
Федеральному закону " О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним являются укреплением этих прав, установление
возможно более крепких связей между недвижимостью и имеющим на нее право
субъектом, охрана вещных прав субъектов, гарантия стабильного гражданского
оборота. А. Завьялов и В. Коновалов представляют следующие причины
потребности в регистрации прав на недвижимость и сделок с ним:
1. Хозяйственное общество и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желают получить доказательства данного факта от государства, поскольку именно оно являлось бывшим собственником имущества.
2. В силу сложившейся психологии участники гражданско-правовых отношений полагают, что по настоящему "надёжные" право устанавливающие документы на недвижимое имущество и сделки с ним могут выдать только государственные органы
3. Вследствие нехватки оборотных финансовых средств собственники
приватизированных предприятий предпринимают попытки получить кредиты от
банков и иных кредитных учреждений, которые в свою очередь нуждаются в
весомых гарантиях - ипотеке на данное имущество, но государственно
зарегистрированной1. Обо всех этих условиях в том или ином контексте уже
говорилось в данной работе. Следует учитывать так же, что предварительно
(перед государственной регистрацией) договор об ипотеке должен быть
нотариально удостоверен (ст. 10 Закона об ипотеке). И это непростая
формальность. Деятельность нотариата обусловлено нормативными актами2 и
может решать своими силами определенные проблемы, чего не в праве делать
регистрирующие органы( например, отказать в удостоверении, если выяснится
не дееспособность гражданина, обратившегося с просьбой о совершении
нотариального действия).
Государственная регистрация ипотеки отражена в главе IV Закона об ипотеке, однако тонкости этого процесса, их осмысление и обзор не является темой данной работы. Рассмотрим в вкратце лишь некоторые проблемы, связанные с этим процессом.
Одной из самых тяжелых проблем в этой теме является проблема
отсутствия единого органа в масштабах государства, который занимался бы
регистрацией недвижимости и сделок с ним. Еще в 1998 году государственной
регистрацией продолжали заниматься технические органы. Так уж сложилась в
нашем государстве исторически, так как до 1998 года сделок с недвижимостью
практически не осуществлялось и государственной регистрации не требовалось
как таковой. Ситуация резко изменилась с приходом рыночных отношений, а
вернее, их "вживлением" на почву нашей экономики - совершенно к этому не
готовой, и в первую очередь, в правовом плане. И даже после принятия
долгожданного ФЗ" О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" остается трудным в некоторых регионах совместить позиции уже
существующих регистрирующих ведомств. Это и комземы, и БТИ и Минюст.
Конечно, открыто они не говорят: "Мы хотим быть главными и единственными".
Но это вопрос денег и власти - в России сложнейший вопрос. А те же БТИ
работают по инструкции 1968 года, где, к примеру, предприятие как
имущественный комплекс, может рассматривается как домовладение, с чем
сегодня никак нельзя соглашаться.
Масса осложнений, возникающих при регистрации залога, например жилых помещений, связана с наличием различных запрещений, наложенных на сделки с квартирой компетентными органами в связи с исками о признании недействительным и сделок с квартирой, расследованием уголовных дел, несогласованными перепланированием квартиры, что получает сегодня все большее распространение, и по другим основаниям. Как правило, стороны договора узнают о возникших осложнениях уже при регистрации ипотеки, что довольно неудобно, так как некоторые залогодержатели предоставляют кредит сразу после нотариального удостоверения, не учитывая, что согласно Закону об ипотеке, договор считается заключенным лишь после регистрации. Дело в том, что при удостоверении сделок нотариусы ограничиваются зачастую истребованием справки БТИ, в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д. А сведения о наличии запрещений и арестов концентрируются не в БТИ, а, что касается, например, Москвы, в комитете муниципального жилья. Вот пример несогласованности и разрозненности полномочий.
С нотариальным удостоверением договоров об ипотеке тоже не мало проблем. Одна из них вытекает из Закона ипотеки, который утверждает, что вторичный оборот закладных нотариального удостоверения не требует ( а ведь именно он составляет наибольший объем в гражданском обороте). Нотариусы этим, конечно, очень не довольны и всячески пытаются лоббировать свои интересы и без того, согласно Закону "О государственной пошлине имея 1,5% от суммы удостоверенной сделки - огромные деньги, а реальной ответственности за ее правомерность и последствие не несут.
Также известна определенная путаница с удостоверением прав на землю,
что решающим образом сказывается иной раз на процессе ипотеки земельных
участков. Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767
"О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"
свидетельство на право собственности на землю является документом,
удостоверяющим это право, и в то же время государственная регистрация прав
- единственное доказательство существующего зарегистрированного права.
Обязательной государственной регистрации подлежит права на недвижимое
имущество (в частности, земельный участок), право устанавливающие
документы, на которые оформлены после введения в действие ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(п. 1 ст. 2, п.2 ст. 4). Исходя из смысла и содержания этих норм,
оформление и выдача свидетельств на право собственности и иных
правоустанавливающих документов с 30 января 1998г. должна была быть
прекращена. Однако отсутствие как правовой (разработка и нормальное
функционирование Единого государственного реестра прав на недвижимость и
сделок с ним, приведение нормативных актов Президента РФ и Правительства РФ
в соответствии с указанным законом), так и организационное (создание
системы учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним), свидетельство на право собственности на землю до сих пор служит
основанием при совершении ипотеки.
С 31 января 1998г, когда вступил в действие Федеральный Закон "О
Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
возникновение, изменение, ограничение (обременение), переход или
прекращение прав вне зависимости от того, созданной или нет на территории
того, или иного субъекта РФ учреждение юстиции, осуществляется в
соответствии с настоящим Законом, по скольку согласно ст. 33 этого Закона
не позднее 31 января все органы, осуществляющие государственную регистрацию
прав обязаны были приступить к ведению Единого Государственного реестра
прав и выдачи информации. В соответствии с Законом Министерства Юстиции РФ
является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе
государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Эта
деятельность приобретает исключительную важность не только в праве защиты
прав и законных интересов граждан, но и в будущей системе налогообложения и
наполнения бюджета государства и субъектов федерации. Но для этого опять же
необходимо провести большую подготовительную работу, в том числе создать
необходимую правовую базу, но отличную от практикуемого сегодня
противоречивого ведомственного нормотворчества.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
