№293, должно быть достаточным для его идентификации (а также п.2 ст.9
Закона об ипотеке). Для описания предмета залога при ипотеке жилых помещений необходимо указание адреса недвижимости, общей, жилой и приведённой площади квартиры, количества комнат в квартире, доли закладываемого имущества (если закладывается доля в праве), а так же описание комнаты (при залоге одной из комнат).
Подобно ипотеке предприятий и земельных участков, глава XIII, ст.74 в п.2 не допускает ипотеку индивидуальных и многоквартирных жилых домов находящихся в муниципальной или государственной собственности. Частная собственность граждан на жилые помещения (квартиры) предполагает их приобретение путём покупки, наследования и т.д., а так же вследствие приватизации данной жилой площади.
При рассмотрении вопроса о предмете залога при ипотеке жилья следует
учитывать особенности, связанные с тем, что право на жилище относится к
основным конституционным правам граждан, в связи с тем государство особую
защиту прав некоторых категорий населения. Закон об ипотеке отмечает, что
ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в особенности
несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных
лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в
порядке, установленном законодательством Российской Федерации для
совершения сделок с имуществом подопечных. Опека и попечительство, кем
правовые понятия, вводятся ст. ст. 145-146 Семейного кодекса РФ, а
гражданские права опекуна (попечителя) определяются ст. ст. 36-38 ГК РФ. В частности, п. 2 ст. 37 запрещает опекуну (попечителю) совершать действия
или давать согласие на совершение действий по отчуждению и иным операциям
с принадлежащей опекаемому недвижимостью (в том числе и залог) без
предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Также п. в ст.
74 исключает возможность заключения договора об ипотеке, предметом которого
является жилой дом или квартира, через представителя, за исключением
случаев, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. Данное правило вводится
прежде всего для защиты собственника от возможных посягательств, так как на
сегодняшний день развилась целая индустрия в криминальном мире, основу
преступной деятельности которой составляют сделки с квартирами и домами.
Также, в частности, ст.292 ГК РФ предусматривает, что для отчуждения жилого
помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника,
необходимо согласие органа опеки и попечительства. Но необходимо уточнить,
что залог не является отчуждением имущества, поэтому для оформления
собственного залога, согласия органа опеки и попечительства не требуется,
если, конечно, несовершеннолетний не входит в число собственников. Строго
говоря, банки, практикующие выдачу кредитов под залог жилья, обычно
требуют, чтобы закладываемая квартира была “чистой”, то есть, чтобы там не
было прописанных лиц, и чтобы собственник имел другое жилое помещение,
пригодное для проживания его и членов его семьи. Однако Гражданский кодекс
(п. 1 ст. 338) предоставляет право залогодателю пользоваться заложенной
квартирой. Это исходит из самого смысла ипотеки. Залогодатель в принципе
может прописать в заложенной квартире своих несовершеннолетних детей после
регистрации залога. В связи с этим в случае обращения взыскания на
заложенную квартиру при её регистрации могут возникнуть проблемы, связанные
с проживанием в ней несовершеннолетних членов семьи собственника. Решить
данную проблему можно следующим образом. Гражданский кодекс действительно
предоставляет залогодателю право пользования заложенной квартирой, но
только залогодателю, а не членам его семьи. Следовательно, прописка членов
семьи залогодателя ( предоставление им жилья в постоянное пользование), в
том числе несовершеннолетних, в заложенную квартиру без согласия кредитора
может рассматриваться как передача предмета залога в безвозмездное
пользование другим лицам без согласия залогодержателя с последствиями,
предусмотренными ст. 351 ГК РФ о досрочном требовании исполнения
обязательства и обращении взыскания. Закон об ипотеке также
предусматривает подобную норму. Хорошие результаты могли бы дать извещение
о залоге жилого помещения и всех его последствиях органов, осуществляющих
учёт граждан по месту жительства и пребывания, и контроль этих органов за
поддержанием режима заложенного имущества, однако соответствующие правовые
механизмы в настоящее время отсутствуют.
Ипотеку квартир в многоквартирном доме уточняет ст. 75, в соответствии
с которой, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части
которого в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой
собственности залогодателя и иных лиц, заложенной считается на ряду с жилым
помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
Статья 289 ГК закрепляет это право за залогодателем, а, п. 1 ст. 290
относит к общей собственности в многоквартирном доме, в частности, общие
помещения дома (подъезды, лестничные клетки), несущие конструкции дома,
механическое, электрическое оборудование и т.д.
Весьма интересный вопрос затрагивается ст. 76 Закона об ипотеке, где в качестве возможного предмета ипотеки представлено незавершенное строительство. Данный предмет ипотеки уместно будет связать с предметом залога, описанном в п. 3 ст. 6 закона “О залоге”, а именно, вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем. Но могут ли быть в этом случае быть соблюдены императивные требования закона об обязательности точного определения предмета залога (его состава, стоимости, местонахождения и т. д.)? Применительно к вещи, приобретаемой залогодателем в будущем, такое возможно тогда, когда приобретаемая залогодателем вещь, во-первых, уже существует в натуре (то есть имеет определённую материальную законченность и в соответствии со ст. 128 ГК РФ является объектом гражданского оборота) и, во-вторых, залогодатель заранее знает, какую именно индивидуально-определённую вещь он намерен приобрести. В качестве примера такого договора может служить договор залога конкретной квартиры или готового дома, которые залогодатель намерен приобрести в будущем и для чего собственно он, и берёт ссуду или кредит у залогодателя. В подобной ситуации для сторон не составляет особого труда точно индивидуализировать предмет залога, даже “, будущего”, указов его основные характеристики, место расположения, стоимость и т. п. Иное дело, когда речь идёт об обеспечении возврата кредита или ссуды, полученных залогодателем в целях осуществления нового строительства. Ипотека незавершённого строительства имеет много противников среди правоведов. По их мнению (они опираются на норму ст. 219 ГК, согласно которой право собственности на будущий предмет залога возникает с момента его регистрации, а залогодателем может быть только собственник вещи или лицо, обладающее правом хозяйственного ведения), поскольку регистрации подлежат только те объекты, которые приобрели функциональные признаки регистрируемого объекта недвижимости, а незавершённый дом не обладает признаками такового (то есть, например, не является пригодным для проживания) то данный объект и не может быть признан объектом недвижимости, даже если он является прочным, непотребляемым и связанным с землёй, а значит и ипотека подобных объектов невозможна. Данный подход подтверждается практикой арбитражных судов. Тем не менее этот вид практически разрушен Законом об ипотеке и п. 2 Указа Президента РФ №293, но по выше указанной причине практически реализован быть не может. А вот адвокат Т. Пухова утверждает, что мнение о том, что предметом ипотеки при этом может служить тот объект, который предстоит построить, является ошибочным1. По её мнению, правильнее в подобных случаях говорить не о залоге вещей, а о залоге имущественных прав залогодателя, поскольку сам объект, как таковой, не существует и, соответственно, не представляется возможным определить ни состав, ни стоимость вещей, образующих предмет ипотеки. Некоторые кредитные учреждения уже идут по этому пути: оформляют в аналогичной ситуации в качестве предмета ипотеки не квартиру в строящемся доме или сам строящийся дом, а именно имущественные права залогодателя на создаваемые в ходе такого строительства в ходе такого строительства объекты. Подобное представляется наиболее действенным на практике. Но перейдём к другим вопросам, связанным с ипотекой жилья.
Несмотря на обилие государственных программ по развитию жилищного
комплекса, экономические реалии современной России таковы, что без принятия
дополнительных мер решение указанной проблемы не представляется возможным.
Достаточно сопоставить размеры платёжеспособности спроса основной массы
населения и действительные цены на жильё. Средне заробатная плата надёжно
защищает от возможности приобрести жильё, а цены на квартиры растут
постоянно и в условиях российской современности остаётся основой
благосостояния-недостижимой роскошью. Таким образом, ясно, что даже
жестокий режим экономии не даст возможности приобрести жильё в обозримом
будущем. Только обьединением усилий банков, государства и населения,
возможно, превратить желаемое в действительное. Во-первых, взятое на себя
обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство
может реализовать, разрешив зачесть определённую долю вкладов как часть
взноса в стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально
изменить условия предоставления ипотечного кредита1.
Среди форм инвестирования и долгосрочного кредитования особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. И коле способ приобретения жилья-ипотека жилых домов и квартир, купленных за счёт кредита банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившая кредит на покупку жилого дома или квартиры (ст. 77 Закона об ипотеке). В той же статье устанавливается момент наступления залога с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.
Вообще, системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм
накопления и долгосрочное кредитование под невысокий процент. Ипотечные
ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и
перепланировки жилых помещений. В подавляющем большинстве случаев
заложенное имущество является надёжным обеспечением выданной суммы.
Существует несколько довольно действенных на первый взгляд систем
(инвестирования) ипотечного кредита-это и договоры с коммерческими
застройщиками, и операции с приватизационными сертификатами, дотациями
муниципалитетов и многие другие. Но их описание и анализ не является темой
данной работы. Тем не менее, стоит отметить, что практика свидетельствует о
том, что широкие возможности ипотечного кредитования для решения
инвестиционных и социальных проблем жилья, по существу, не используются.
Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру зажато в
рамки конституционных прав граждан на жильё и большинство оговорок в ст. 78
Закона об ипотеке посвящено именно этой теме.
Так п. 1 данной статьи закрепляет за залогодателем и членами его
семьи право остаться проживать на данной жилой площади, если оно является
для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. В
этом случае, между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой
дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого
дома или квартиры либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи
заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с
ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации. Причём, в случае,
если подобное соглашение не будет достигнуто, любая из сторон вправе
потребовать его заключения и определение его условий в судебном порядке,
перекладывая это на комплекс судебных обязанностей. Пункт второй ст.78
предусматривает исключения из правила пункта 1 при наличии которых после
обращения взыскания на заложенный дом или квартиру и реализации этого
имущества залогодатель и проживающие с ним члены его семьи обязаны по
требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца
освободить занимаемое помещение. Пункт 2 ст. 78 Закона об и ч. 2 ст. 13
Указа Президента РФ N 293 перечисляют следующие условия;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
