Учитывая все изложенное, мы видим, что количество объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска, рекомендуемых к приватизации неодинаково по каждому году, однако это обусловлено применением принципа максимальной эффективности управления муниципальной недвижимостью на переходный период. Далее, необходимо перейти к анализу ежегодного получаемого дохода от массовой приватизации объектов муниципального нежилого фонда и совокупных поступлений от оставшихся объектов указанного фонда.
Средняя удельная цена предложения квартиры, по районам города (тыс. руб./кв. м.) представлена в таблице 3.11:
Таблица 3.11Экспресс-анализ цен на вторичном рынке недвижимости г.Иркутска
|
Ленинский |
12,22 |
|
Куйбышевский |
12,64 |
|
Октябрьский |
17,39 |
|
Кировский |
17,34 |
|
Свердловский |
16,26 |
Представленный экспресс-анализ ориентирован на описание общей ценой ситуации на вторичном рынке недвижимости г.Иркутска и не предназначен для заключения о цене. Для определения цены конкретного объекта муниципальной недвижимости (для целей отличных от стандартной купли-продажи на рынке) необходимо пользоваться услугами независимых экспертов в области оценки имущества в соответствии с требования ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Рассчитаем предполагаемый доход от приватизации объектов муниципальной недвижимости за 2005 год составит:
33631 х 12,64 + 350 х 17,39 + 1268 х 15,17 + 20817 х 12,22 + 91 х 16,26 = 425095,84 + 6086,5 + 19235,56 + 254383,74 + 1479,66 = 706281,3 тыс.руб.
Предполагаемая сумма арендной платы за 2005 год составит = 5360,7 + 33036,4 + 46704,9 + 83966,8 = 169068,8 тыс.руб.
5360,8 тыс. руб. - примерно 35% от годовой арендной платы от того имущества, которое будет приватизировано в данном году.
1 кв. - 2802,7 тыс.руб.
2 кв. - 1680,0 тыс.руб.
3 кв. - 878,1 тыс.руб.
От 1/4 объектов проданных в 1 кв. арендная плата не будет получена в размере 2809,3 тыс.руб.
Во 2 кв. = 4490,5 тыс.руб.
В 3 кв. = 3207,9 тыс.руб.
Итого предполагаемый совокупный доход за 2005 год составит = 706281,3 + 169068,8 = 875350,1 тыс.руб.
Рассчитаем предполагаемый доход от продажи объектов муниципальной недвижимости за 2006 год:
18130 х 12,22 + 2140 х 17,39 + 42971 х 16,26 + 3221 х 17,34 = 221548,6 + 37214,6 + 698708,46 + 55852,14 = 1013323,8 тыс.руб.
Предполагаемая сумма арендной платы за 2006 год составит = 11562,7 тыс.руб. (35%) + 46704,9 + 83966,8 = 142234,4 тыс.руб.
Итого предполагаемый совокупный доход за 2006 год составит = 1013323,8 + 142234,5 тыс.руб. = 1155558,3 тыс.руб.
Рассчитаем предполагаемый доход от продажи объектов муниципальной недвижимости за 2007 год:
48568 х 17,39 + 16539 х 17,34 + 3584 х 16,26 = 844597,52 + 286786,26 + 58275,84 = 1189659,62 тыс.руб.
Предполагаемая сумма арендной платы за 2007 год составит = 16346,7 тыс.руб. (35%) + 83966,8 =100313,5 тыс.руб.
Итого предполагаемый совокупный доход за 2007 год = 1189659,62 тыс.руб. + 100313,5 тыс. руб = 1289973,12тыс.руб.
Рассчитаем предполагаемый доход от продажи объектов муниципальной недвижимости за 2008 год:
64499 х 17,34 + 145 х 16,26 + 1511 х 17,39 = 1118412,66 + 2357,7 + 26276,29 = 1147046,65 тыс.руб.
Предполагаемая сумма арендной платы за 2008 год составит = 29388,4 тыс.руб.(35%)
Итого предполагаемый совокупный доход за 2008 год = 1147046,65 тыс.руб. + 29388,4 тыс.руб = 1176435,05тыс.руб.
Итого предполагаемый доход от продажи объектов муниципальной недвижимости за весь переходный период (с 2005 по 2008 гг.) составит:
706281,3 тыс.руб. + 1013323,8 тыс.руб. + 1189659,62 тыс.руб. + 1147046,65 тыс.руб. = 4 056 311,37 тыс.руб.
Итого предполагаемая сумма арендной платы за весь период составит:
169068,8 тыс.руб. + 142234,4 тыс.руб. + 100313,5 тыс.руб. + 29388,4 тыс.руб. = 441 005,2 тыс.руб.
Считаем эту схему наиболее экономически выгодной, так как по этой схеме будет получен максимальный доход в бюджет г.Иркутска.
Так же в составе муниципальной недвижимости муниципального образования города Иркутска в настоящее время находится 353 объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 179 340 кв.м., которые передаются в безвозмездное пользование.
Из них:
1) Объекты муниципального нежилого фонда, переданные в безвозмездное пользование структурам федерального уровня подчинения.
43 объекта площадью 37 330,8 кв.м.
2) Объекты муниципального нежилого фонда, переданные в безвозмездное пользование структурам областного уровня подчинения.
11 объектов площадью 8 487,0 кв.м.
Поскольку органами местного самоуправления в срок до 1 января 2006г. должна быть обеспечена безвозмездная передача в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации находящегося на день вступления в силу главы 12 закона в муниципальной собственности имущества, предназначенного для осуществления полномочий федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с разграничением полномочий, то из муниципальной собственности г. Иркутска должно быть передано на безвозмездных началах 54 объекта общей площадью кв.м.
Объекты муниципального нежилого фонда, переданные в безвозмездное пользование структурам муниципального уровня подчинения (238 объекта площадью 127 715,4 кв.м.) соответственно остаются в муниципальной собственности города, поскольку необходимы для функционирования структур, решающих вопросы местного значения.
Объекты муниципального нежилого фонда, переданные в безвозмездное пользование прочим лицам, подлежат обязательной приватизации так как они не служат вопросам местного значения:
Это 61 объект, общая площадь которых составляет 10 201,8 кв.м.
Из них:
33 объекта площадью 6616,6 кв.м. находится в Кировском районе.
6 объектов площадью 782,5 кв.м. находится в Ленинском районе.
1 объект площадью 375,9 кв.м. находится в Куйбышевском районе.
6 объектов площадью 531,8 находится в Октябрьском районе.
15 объектов площадью 1894,3 находится в Свердловском районе
Посчитаем предполагаемую прибыль, полученную от приватизации данных объектов муниципального нежилого фонда.
6616,6 х 17,3 = 114 467,18 тыс.руб. предполагаемая прибыль от объектов находящихся в Кировском районе
782,5 х 12,22 = 9562,15 тыс.руб. предполагаемая прибыль от объектов находящихся в Ленинском районе
375,9 х 12,64 = 4 751,376 тыс.руб. предполагаемая прибыль от объектов находящихся в Куйбышевском районе
531,8 х 17,39 = 9 248,0 тыс.руб. предполагаемая прибыль от объектов находящихся в Октябрьском районе
1894,3 х 16,26 = 30 801,318 тыс.руб. предполагаемая прибыль от объектов находящихся в Свердловском районе
Итого предполагаемая прибыль от объектов муниципального нежилого фонда, переданных в безвозмездное пользование прочим лицам, подлежащим обязательной приватизации:
114 467,18 тыс.руб. + 9562,15 тыс.руб. + 4 751,376 тыс.руб. + 9 248,0 тыс.руб. + 30 801,318 тыс.руб. = 168 830,024 тыс.руб.
Согласно данной схеме приватизации объектов муниципального нежилого фонда, подлежащих массовой приватизации и бюджет г.Иркутска получит доход от приватизации за весь переходный период в размере 4 225 141,394 тыс.руб. (4 056 311,37 тыс.руб. + 168 830,024 тыс.руб.) и доход от аренды объектов 441 005,2 тыс.руб.
Итого полученная сумма составит: 4 666 146,594 тыс.руб.
Следует заметить, что все расчеты являются приблизительными, основанные на данных, которые удалось получить в процессе общения со специалистами Комитета по управлению муниципальным имуществом. Из разных источников получены разные данные по одним и тем же показателям (площадям, коэффициентам и др.).
Многие вопросы находятся в стадии обсуждения. Например, площади вновь выявленных памятников истории, которые в настоящее время переданы в арендное пользование, составляющие 25,9 тыс. кв.м., останутся в муниципальной собственности, если эти объекты приобретут статус памятников местного значения. В этом случае эти объекты не будут подлежать приватизации и останутся в собственности муниципалитета. Арендная плата от этих объектов останется постоянным источником получения дохода в бюджет.
3.3 Предполагаемый эффект от предложенного способа
Отрицательные моменты
Конечно не удастся избежать и некоторых сложностей.
В бюджет города надо внести расходы, связанные с предпродажной подготовкой объектов, подлежащих обязательной приватизации.
Приватизация муниципального имущества в больших объемах запланирована в довольно короткий временной промежуток, что объективно экономически невыгодно повлияет на стоимость приватизируемых объектов (органы местного самоуправления могут принять более низкую цену продажи муниципального имущества).
Бюджет города теряет стабильный источник дохода от аренды муниципального имущества
Главные цели приватизации:
1 пополнение доходной части бюджета
2 повышение эффективности российской экономики в целом и деятельности отдельных предприятий;
3 формирование широкого слоя частных собственников как экономической основы рыночных отношений;
4 создание конкурентной среды;
5 ускорение развития сферы торговли и услуг на основе приватизации большинства объектов «малой приватизации»;
6 содействие в реализации мероприятий по социальной защите населения, а также защите прав частных собственников (акционеров).
7 реализация инвестиционных программ
Исходя из вышеизложенного, можно сделать выводы, что в связи с выходом нового закона муниципалитеты поставлены в жесткие рамки по распоряжению муниципальной недвижимостью. В короткие сроки предстоит всю недвижимость привести в соответствии с законом. В данной главе рассмотрен на наш взгляд, наиболее актуальный вопрос, в свете обязательности выполнения императивных норм переходных положений федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131 - это обязательная приватизация или перепрофилирование муниципального имущества, не соответствующего требованиям ст. 50 указанного закона. Предлагаемая схема позволит в установленные сроки и в соответствии с требованиями закона распорядится муниципальной недвижимостью, при которой также будет достигнут максимальный доход в бюджет муниципального образования от использования муниципальной недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении хотелось вы сделать выводы:
Итак, муниципальная собственность занимает важное место в составе экономической основы местного самоуправления. Важным моментом является то, что посредством муниципальной собственности органы местного самоуправления могут активно влиять на развитие муниципального образования, структуру его экономики, деловой и инвестиционный климат, а в конечном счете - на решение многообразных задач, связанных с улучшением качества жизни населения, образующего местное сообщество. Органы местного самоуправления, определяя порядок управления муниципальной собственностью, должны ставить своей основной задачей достижение наивысшего уровня благоустройства муниципального образования и социального благосостояния населения при минимальных затратах (трудовых, материальных, финансовых). Как показывает российская практика не все муниципалитеты эффективно используют муниципальную собственность. Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска для повышения эффективности работы с муниципальным нежилым фондом наладил определенную систему работы по сдаче в аренду нежилых объектов. Велась целенаправленная работа по всевозможным направлениям – это и совершенствование методики расчета арендной платы, и сдача помещений в аренду на конкурсной основе, заключение договоров аренды на объекты, переданные в муниципальную собственность от различных ведомств; выявление и сдача в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений; передача в аренду ранее неиспользуемых подвалов, лестничных клеток и колясочных в жилых домах, которые за счет средств арендаторов превратились в полноценные объекты аренды; велась работа по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость аренды таких объектов. Благодаря своим достижениям в эффективном использовании муниципальной недвижимости по итогам деятельности органов по управлению муниципальным имуществом городов АСДГ за 2002 и 2003 гг. Иркутск числиться среди городов, в которых размеры полученных денежных средств от аренды и приватизации нежилых помещений повышаются. Но, несмотря на налаженную работу по эффективному использованию муниципальной недвижимости, в основном от сдачи в аренду, Комитет вынужден поменять приоритеты от сдачи в аренду муниципальной недвижимости в пользу ее приватизации, согласно новому законодательству. На сегодняшний день, одной из важнейших задач, стоящих перед муниципалитетом, является вопрос построения системы управления, наиболее приемлемой и эффективной для муниципального образования, где любое управленческое решение должно быть направлено на развитие территории. Для выполнения указанной задачи муниципальные образования должны обладать достаточными ресурсами как финансовыми, так и материальными, а также иметь достаточно развитую систему управления ими.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23
