Таблица 1.1 Итоги деятельности органов по управлению имуществом городов АСДГ за 2002 и 2003 года
|
Город |
Отчет-ный период |
Население, тыс. чел. |
Площадь муниципа- льного об-разования, тыс. кв. м. |
Площадь нежилого фонда, пре-доставляе-мая на возмездной основе, тыс. кв. м. |
Размер полученных денежных средств, млн. руб. |
|
|
От аренды нежилых помещений и имущества |
От приватизации нежилых помещений и |
|||||
|
|
имущества |
|||||
|
Новосибирск |
2002г. |
1402,8 |
500210 |
936 |
463,1 |
83,8 |
|
2003г. |
734,5 |
142,8 |
||||
|
Омск |
2002г. |
1138,4 |
572900 |
501 |
120,0 |
75,2 |
|
2003г. |
149,9 |
242,2 |
||||
|
Красноярск |
2002г. |
912,1 |
348130 |
697 |
|
|
|
2003г. |
220,4 |
44,7 |
||||
|
Барнаул |
2002г. |
667,4 |
322010 |
311 |
71,9 |
21,2 |
|
2003г. |
84,2 |
17,1 |
||||
|
Хабаровск |
2002г. |
598,0 |
226910 |
274 |
108,3 |
10,4 |
|
2003г. |
162,4 |
13,2 |
||||
|
Иркутск |
2002г. |
578,1 |
301430 |
240 |
172,5 |
11,5 |
|
2003г. |
243,0 |
29,4 |
||||
|
Новокузнецк |
2002г. |
574,4 |
424270 |
218 |
70,9 |
46,8 |
|
2003г. |
85,6 |
163,0 |
||||
|
Кемерово |
2002г. |
523,1 |
278610 |
395 |
80,5 |
26,1 |
|
2003г. |
117,3 |
38,0 |
||||
|
Томск |
2002г. |
484,6 |
252100 |
81 |
61,0 |
46,7 |
|
2003г. |
86,6 |
45,2 |
||||
Решение проблемы создания эффективной системы управления муниципальным имуществом предполагает сосредоточение нормотворческих, организационных и управленческих усилий органов местного самоуправления на следующих основных направлениях:
- Обеспечение надлежащего (т.е. полного и своевременного) учета муниципального имущества и ведение его реестра, включающего многоаспектное (техническое, экономическое, правовое) описание соответствующих объектов учета.
- Обеспечение оптимальности управленческих решений по распоряжению муниципальным имуществом (соблюдение взвешенного баланса социальных, фискальных и инвестиционных целей), в том числе при его отчуждении, закреплении в хозяйственном ведении или оперативном управлении, передаче в пользование или доверительное управление, внесении в качестве вклада при создании хозяйственных обществ, использования в качестве обеспечения кредитных обязательств (ипотека).
- Обеспечение надлежащего содержания и эффективного использования муниципального имущества, включая меры по повышению инвестиционной привлекательности муниципальной недвижимости.
- Обеспечение эффективного контроля за сохранностью и использованием по назначению муниципального имущества.
Нормотворческая деятельность органов местного самоуправления в сфере регулирования отношений по управлению и распоряжению муниципальным имуществом должна базироваться на действующем федеральном законодательстве, регулирующем отношения собственности. В своей нормотворческой деятельности органы местного самоуправления должны опираться при этом на конституционную норму, закрепляющую их право на самостоятельное управление муниципальной собственностью (ст. 132 Конституции РФ). Ни федеральное законодательство, ни законодательство субъектов РФ, в административных границах которого находится муниципальное образование, не могут регламентировать непосредственно сам порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью. [19]
Построение целостной системы управления муниципальной собственностью предполагает проявление активных нормотворческих усилий со стороны самих муниципальных образований. В своей нормотворческой деятельности муниципальные образования сегодня идут по пути принятия отдельных нормативных актов по отдельным направлениям деятельности по управлению и распоряжению муниципальным имуществом. Уже накоплен определенный опыт применения на практике таких нормативно-правовых актов. Представляется, что этот опыт может быть использован для разработки комплексного нормативно-правового акта, в котором будут урегулированы практически все аспекты деятельности по управлению и распоряжению муниципальной собственностью.
1.3 Институциональная база управления муниципальной недвижимостью в РФ
Из трех возможных источников благосостояния местных сообществ: налоги и сборы; внешние поступления (субсидии, дотации, трансферты); доходы от собственной хозяйственной деятельности, — лишь последний обладает относительной независимостью от центрального правительства и способен к неограниченному росту. Основным источником доходов муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого). Однако муниципальная недвижимость используется крайне неэффективно. В российском праве к недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.(12) Выполнение муниципалитетом функций собственника реализуется через организационно-распорядительную деятельность по управлению муниципальным имуществом. Управление муниципальным имуществом рассматривается двояко:
1. управление недвижимостью, которое охватывает ряд аспектов: регулирование (формирование) общих условий рынка недвижимости, организация земельного хозяйства, жилищное дело
2. управление движимым имуществом: рассматривается, как правило, с точки зрения формирования и использования фондов денежных средств местного сообщества (муниципальных финансов).
Управление объектами недвижимости, принадлежащими городу, предполагает передачу их в оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду в различных формах, куплю-продажу, в том числе с рассрочкой платежа и т.п.
Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего собой комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и/или их части, зеленые насаждения и пр., составные части которого могут принадлежать разным владельцам.
Объект управления может использоваться как для предпринимательской деятельности, так и для решения социальных задач. Органы городской администрации консолидируют пользователей объекта управления для эффективного использования, восстановления и реновации общей собственности. (11) Собственность муниципалитета является материально-технической базой функционирования его экономики, поэтому эффективное использование недвижимости должно стать одной из основных задач муниципальных органов власти и управления, т. к. экономический рост города, развитие его социальной сферы, а также увеличение поступлений доходов в городской бюджет напрямую зависят от методов управления собственностью, принадлежащей городу. В муниципалитетах находится имущество, относящееся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности и иным формам собственности. Среди объектов гражданских прав, которые могут находиться в городской собственности, основными являются права на вещи, а точнее на недвижимые вещи. Право собственности определяется как принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, которые собственник в лице своих компетентных органов осуществляет по своему усмотрению и в своих интересах. В соответствии с классификацией, используемой в юридической науке, имущество делится на движимое и недвижимое. В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Такими образом, характерным признаком большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей. Именно поэтому они, как правило, имеют высокую стоимость. Эффективное управление объектами недвижимости позволяет извлекать наибольшую выгоду от их использования, однако существующие модели управления этими объектами не способствуют повышению доходности от их использования, т. к. не в полной мере соответствуют сложившимся рыночным отношениям. Недвижимости, как любому значимому классу объектов управления, присущи определенные особенности, требующие специфических подходов при построении системы управления этими объектами. В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения. Именно рынок определяет уровень цен на объекты недвижимости, устанавливает ставки аренды и цены на предлагаемые услуги. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, предложение – уровнем развития экономики. Помимо рыночной конъюнктуры, важным фактором, влияющим на управление недвижимостью, является правовая и нормотворческая деятельность официальных органов власти по созданию, содержанию и развитию недвижимости. Очевидно, что для эффективного управления муниципальной недвижимостью необходима система, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за исполнением решений, а также последующий анализ их эффективности применения. Управление недвижимой собственностью может осуществляться в различных формах: сдача в аренду хозяйствующим субъектам; продажа; передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям; передача в доверительное управление профессиональным управляющим; передача в безвозмездное пользование, в лизинг и т. п. Однако сейчас необходимо говорить не просто об управлении, а об эффективном управлении. В настоящее время проблема эффективности управления муниципальной недвижимостью часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании. Структура и состав муниципальной собственности показывает, что она включает в себя много самостоятельных элементов: землю, государственный и муниципальный жилищный фонды, нежилые помещения, имущественные комплексы, пакеты акций и доли в уставных капиталах предприятий, движимое и иное имущество. Каждый из указанных элементов характеризуется качественной однородностью, имеет ярко выраженную специфику, в том числе и с точки зрения форм и методов управления. Независимо от типа недвижимости (жилая, офисная, многофункциональная недвижимость) требуется четкое определение целей ее существования, поскольку недвижимость можно рассматривать как:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23
