2.
Признание
договора приватизации недействительным.
Договор приватизации может быть признан недействительным по тем же основаниям,
по которым признаются сделки недействительными в соответствии с ГК РФ, а также
в случае, если он заключен с нарушением действующего законодательства как
республиканского, так и местного, принятого законодательным органом края:
Договор заключен с нарушением положения Закона РФ « О приватизации жилищного
фонда», в том числе:
- Приватизация проведена без письменного согласия всех проживающих в жилом помещении, в том числе детей старше 14 лет, а также лиц временно отсутствующих на законном основании.
- На отказ родителей от участия их несовершеннолетнего ребенка в приватизации жилья не было получено согласие органов опеки и попечительства.
- В приватизации жилья участвовало лицо, ранее уже использовавшее свое право на приватизацию.
-
Осуществлена
приватизация жилого помещения, которое входит в перечень жилья, не подлежащего
приватизации.
Договор заключен с нарушением требований «Недействительность сделок» Гражданского
кодекса РФ, если приватизация совершена:
1) Гражданами, ограниченными судом в дееспособности или признанными недееспособными.
2) Гражданином, неспособным понимать значения своих действий или
руководить ими.
3) Под влиянием заблуждения.
4) Под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.
После вступления решения суда о признании договора о приватизации недействительным в законную силу, оно вместе с договором приватизации и свидетельством о праве собственности на жилое помещение передаются в государственное учреждение по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
В случае признания договора приватизации жилья недействительным, за гражданами, являющимися участниками этого договора, в последующем сохраняется право на участие в приватизации жилья на общих основаниях.
3. Расторжение договора о приватизации жилого помещения по решению суда.
При невозможности расторжения договора приватизации по
соглашению сторон или признания его недействительным, в соответствии со
ст.ст.450,
451 ГК РФ договор, может быть расторгнут, по требованию одной из сторон по
решению суда:
- При существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
- В связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При расторжении договора вследствие нарушения его одной из
сторон
или в связи с существенным изменением обстоятельств, суд, по требованию любой
из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости
справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с
исполнением этого договора.
При подготовке искового заявления граждане должны обращаться районный (городской) суд по месту нахождения жилого помещения. Ответчиком в этом случае определяется прежний собственник жилого помещения или уполномоченное им юридическое лицо.
Единственными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы расприватизации жилого помещения, сегодня являются Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, и Гражданский кодекс РФ.
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда в соответствии с Конституцией РФ, ст. 35, п. 31. Таким образом, расприватизация жилых помещений возможна только в судебном порядке путем подачи иска. Федеральным законом РФ № 55-ФЗ от 20 мая 2002 года было введено дополнение в Федерального закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (далее - Закон), в котором впервые закреплена норма о расприватизации жилого помещения (ст. 9.1),
Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд[46]:
-
гражданами,
принявшими участие в приватизации,
другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);
- иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);
- прокурором;
- органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;
- органами государственной власти или органами местной администрации.
Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, может быть:
- местная администрация;
- предприятие или учреждение, с которым заключен договор.
Исковое заявление нужно подавать в суд по месту нахождения спорного жилого помещения (ст. 119 ГПК РФ). В Москве исковые заявления о расприватизации принимают как межмуниципальные (районные) народные суды по месту нахождения квартиры, так и Перовский межмуниципальный народный суд (по адресу Управления приватизации жилищного фонда Департамента муниципального жилья правительства Москвы). В исковом заявлении о признании договора приватизации недействительным следует не только указать основание недействительности договора, но и убедить суд, что указанные обстоятельства имели место[47].
Иск может быть предъявлен в течение трех лет с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ГК РФ, ст. 195,196). Данный срок в случае его пропуска может быть восстановлен судом - при признании причин пропуска уважительными (ст. 205 ГК РФ)
Если суд принял постановление о расприватизации жилого помещения, то это решение, вступившее в законную силу, следует зарегистрировать в соответствующих органах (Регистрационной палате, БТИ и др.). Например, в Москве для регистрации в Департаменте муниципального жилья следует представить[48]:
- не менее двух копий решения суда;
- подлинник договора передачи жилья в собственность и свидетельства о собственности на жилище (или отметку в решении суда об их местонахождении);
- паспорта всех сособственников (если один из собственников не является на регистрацию, то необходимо представить выписку из домовой книги с указанием паспортных данных);
- справку из РЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.
Расприватизация жилого помещения - одна из гражданско-правовых сделок. Смысл ее состоит в следующем. Лица (которые участвовали в приватизации), проживающие в приватизированной квартире, могут расторгнуть договор передачи квартиры в частную собственность и заключить с предыдущим собственником (например, Комитетом муниципального жилья) договор найма. Поскольку приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма, при расторжении договора передачи квартиры в частную собственность предыдущий собственник (Комитет муниципального жилья) заключает с гражданами (заново) договор социального найма. Граждане, которые приватизировали жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
Несмотря на введение данной статьи на федеральном и региональном уровнях еще не выработан порядок расприватизации жилых помещений и почти все вопросы решаются в судебном порядке. Поэтому лица, изъявившие желание расприватизировать квартиру, должны обратиться в районный суд по месту нахождения соответствующего органа (например, управления муниципального жилья), с которым ранее был заключен договор передачи в собственность жилого помещения с исковым заявлением о расторжении договора передачи.
Однако, развитие тенденции расприватизации в крупных мегаполисах вынуждают муниципальные власти идти навстречу гражданам.
Способом разрешения проблемы деприватизации жилья является заключение между гражданином-собственником и муниципальным образованием договора, по которому первый передает муниципальному образованию право собственности на принадлежащее гражданину жилое помещение, а орган местного самоуправления обязуется заключить с ним договор социального найма на данное жилое помещение[49].
Такой путь деприватизации более обоснован юридически по сравнению с ранее приведенными, однако изучение заключаемых договоров также порождает определенные вопросы о законности таковых.
Попытка определить правовую природу данных договоров приводит к следующему выводу: заключаемые договоры не представляется возможным отнести ни к одному из указанных в действующем законодательстве видов.
Более обоснованным видится подход к договорам деприватизации как к смешанному договору, не предусмотренному законом (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Действительно, на первый взгляд нет препятствий к заключению договора с обязанностью одной стороны передать право собственности в обмен на принятие контрагентом обязательства заключить договор на определенных условиях.
Между тем более детальный анализ подобной сделки (обмен жилого помещения на право заключения договора найма) позволяет обнаружить новые проблемы. Признавая в силу принципа свободы договора право участников гражданского оборота на заключение не предусмотренных законом договоров, законодатель, однако, под страхом недействительности требует соответствия любого заключенного договора обязательным требованиям законодательства (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Полагаю, что рассматриваемый договор в части принятия муниципальным образованием обязанности по предоставлению собственнику жилого помещения по договору социального найма противоречит действующему законодательству по следующим причинам.
Договор социального найма в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК РФ заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Аналогичная норма содержится и в статье 28 ЖК РСФСР. Предоставление гражданину права на проживание в домах муниципального жилого фонда действующее жилищное законодательство связывает с наличием сложного юридического состава - признанием гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий (ст. 29 ЖК РСФСР), соблюдением очередности предоставления жилья (ст. 33 ЖК РСФСР), принятием компетентным органом решения о предоставлении жилья (ст. 42 ЖК РСФСР), выдачей ордера на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР) и, наконец, заключением договора найма (ст. 51 ЖК РСФСР).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
