Что касается самого названия "коммерческий наем", то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется "договором найма жилого помещения"[14].
Существуют некоторые особенности договора социального найма. Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В этой статье указывается, что к такому договору применяются только ст. 674, 675, 678, 680, 681 и 685 (п. 1-3) ГК РФ. О чем они? О форме договора найма, об обязанностях нанимателя, о ремонте жилого помещения и т. п. Другие положения ГК РФ должны применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством[15].
Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании ордера, т.е. административного акта. Как следует из ЖК, ордер выполняет две функции: является основанием для вселения в жилое помещение и одновременно - основанием для заключения договора социального найма жилого помещения.
Договор социального найма заключается в письменной форме, сторонами которого являются государственная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Эти права и обязанности сторон содержатся в ЖК, а также в "Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" и "Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726)[16].
Договор социального найма - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование пригодное для постоянного проживания жилое помещение (отдельную квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире), а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания граждан, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги.
Здесь важно отметить, что согласно ст. 14 Основ (Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г.)) указанный договор заключается с гражданами, вновь получившими жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади (12 кв. м на человека), и сохраняется право найма (на условиях этого договора, независимо от площади занимаемого жилого помещения) за гражданами, ранее получившими жилье в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.
1.2. Отличительные особенности собственников и нанимателей
Собственник жилого помещения имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением. Он может его продать, заложить, сдать в аренду, сдать в наем и т.д.
Ипотека – залог недвижимого имущества (согласно Закону “Об ипотеке” от 24 июня 1997 года № 102-ФЗ)[17].
Залог, согласно Гражданского кодекса – способ обеспечения обязательства. Однако с другой стороны залог можно представить как правомочие собственника по распоряжению своим имуществом. Так согласно п.1 ст. 131 ипотека – это право, подлежащее государственной регистрации.
Ипотека возникает по договору, в силу которого залогодержатель-кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удостоверение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны-залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Закона “Об ипотеке”. Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года)[18].
Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены в частности, ст. 64 ГК, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Предусмотренные права заолгодержателя на имущество (жилое помещение), заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее – с момента возникновения этого обязательства. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момоента государственной регистрации.
Залог возникает также в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Так, например, ипотека возникает при отсрочке или рассрочке платежа за недвижимое имущество по договору купли-продажи.
Согласно абз. 1 п. 1 ст.29 закона о государственной регистрации, непременное условие ипотеки – чтобы вещное право на передоваемое в залог недвижимое имущество прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. Договор ипотеки должен включать условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения обеспеченного залогом обязательства.
Такой договор подлежит в обязательном порядке (под страхом наступления его недействительности) нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, для государственной регистрации ипотеки необходим документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
В главе XIII Закона «Об ипотеке» регламентируется порядок ипотеки жилых домов и квартир. Предметом ипотеки могут быть только предназначенные для постоянного проживания жилые индивидуальные и многоквартирные дома, а также квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (п.1 ст.74). Следовательно, залог (ипотека) индивидуальных и многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (п. 2 ст. 74).
Закон устанавливает правило, согласно которому договор об ипотеке, предметом которой является жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением случаев, предусмотренных п.5 ст. 74 закона «Об ипотеке» (п. 6 ст. 74). Данный пункт гласит, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.
Закон “Об ипотеке” предусмотрел, что для удостоверения права залогодержателя-кредитора в обеспеченном залогом денежном обязательстве и права на само залоговое обеспечение этого обязательства может использоваться ценная бумага – закладная. Закладную составляет должник, а если в роли залогодателя выступает третье лицо, то должник и залогодатель делают это сообща. Закладная выдается органом, который осуществляет государственную регистрацию после того, как им будет зарегистрирована ипотека.
Подобно иным именным ценным бумагам закладная передается другим лицам в порядке уступки прав – цессии (п.2 ст. 146 и 390 ГК) путем совершения на ней передаточной надписи с одновременным вручением закладной. Каждый новый держатель закладной впрае потребовать регистрации его в качестве залогодержателя. Это возможно потому, что первоначальный кредитор, указанный в Едином государственном реестре прав, и все последующие держатели закладной с ее передачей утрачивают все права по отношению к должнику, включая то. Которое вытекает из самого обеспеченного залогом обязательства. Обладателем указанного права вместе с правом залога становится последний держатель закладной.
С погашением регистрационной записи об ипотеке, вызванной прекращением залога, закладная утрачивает силу.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой жилого помещения, залогодержатель вправе обратить обратить взыскание на данное жилое помещение (ст. 50 Закона “Об ипотеке”). Взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда (ст. 51).
Удовлетворение требований залогодержателя допускается и без обращения в суд. Такая процедура возможна на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на жилое помещение (ст. 53).
Жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии в Федеральным законом “Об ипотеке”, реализуется путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 56) в порядке, определяемом ст. 447-449 Гражданского кодекса. Однако, согласно закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением следующих случаев[19]:
§ жилой дом или квартира были заложеныпо договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
§ проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом ли квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенныйжилой дом ли квартиру в случае обращения на него взыскания.
В соответствии с законом о государственной регистрации, ипотека, так же как и аренда недвижимого имущества, речь о которой пойдет ниже, регистрируются как обременения права собственности, о чем в Свидетельстве о государственной регистрации делается соответсвующая пометка. По исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой и предоставлении в Костромской областной регистрационный центр соответствующего доумента, подтверждающего исполнение, запись об ипотеке погашается.
В Костромском областном регистрационном центре разработана Инструкция о порядке государственной регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимого имущества) недвижимого имущества, в которой определены требования к форме и содержанию боговора об ипотеке, порядок регистрационных действий, погашение регистрационной записи о залоге недвижимого имущества, а также перечень документов, представляемых для государственной регистрации договора о залоге.
Собственник жилого помещения (только юридическое лицо) может сдать его в аренду. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК).
Согласно Гражданскому кодексу объектами аренды может быть движимое и недвижимое имущество, т.е. и жилые помещения.
До принятия Гражданского кодекса от 26 января 1996 г. аренда жилого помещения сосуществовала с другой разновидностью использования чужого жилого помещения – наймом (ст.17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: аренда – для коммерческого использования, наем жилого помещения – для потребительского использования[20].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
