Собственник сам обязан защитить свое имущество от подобных рисков, т. е. застраховать его в страховой компании. Факты предоставления жилых помещений в таких случаях - исключение из правил, добрая воля государственных и муниципальных властей. Нанимателю же должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по установленным нормам, с учетом прав на дополнительную площадь, количества членов семьи и т. п. Правда, если Вы являетесь единственным нанимателем 200-метровой квартиры, то лучше ее все-таки приватизировать и застраховать, т. к. взамен ее городские власти могут Вам предложить 1-комнатную квартиру и даже вполне благоустроенную комнату в "коммуналке"[25].
6. Плата за квартиру и коммунальные услуги. Какой-либо существенной разницы между собственниками и нанимателями в данном вопросе пока не существует, тарифы одинаковы для тех и других.
7. Приватизация и "расприватизация". Любой наниматель может стать собственником своего жилого помещения, реализовав право приватизации, и наоборот. Обратный путь заключается в дарении ранее приватизированной квартиры городу (государству) и одновременном заключении договора социального найма с дарителем. Надо только помнить, что совершеннолетнему гражданину РФ право приватизации дается один раз в жизни, а несовершеннолетний может участвовать в приватизации один раз до наступления совершеннолетия, второй -после.
8. Регистрация по месту жительства (прописка). Наниматель обязан быть зарегистрирован в занимаемом жилом помещении, за исключением случаев его бронирования. Собственник может быть зарегистрирован и в других помещениях, которыми он владеет на праве собственности, или в помещении, нанимателем которого он является.
9. Налоги. Собственник, в отличие от нанимателя квартиры, обязан один раз в год заплатить государству налог на имущество.
Налог с квартиры составляет: 0,1% от инвентаризационной стоимости квартиры, если эта стоимость не превышает 300 тысяч рублей; 0,3%, если инвентаризационная стоимость составляет от 300 до 500 тысяч рублей; 2% - при стоимости свыше 500 тысяч рублей[26].
Гражданин, проживающий в муниципальной, неприватизированной квартире рассуждает следующим образом: ближайшие родственники, с которыми он проживает, в случае его смерти останутся нанимателями. Будь он собственником, они стали бы наследниками этой квартиры по закону или по завещанию; менять, продавать, дарить квартиру он не собирается; право приватизации сохраняется, и использовать это право он может в любой момент, получив на праве собственности это или другое жилое помещение; платить налог, пусть и небольшой, не хочет.
Можно сделать следующий вывод: становиться собственником жилого помещения просто так - бессмысленно, потому что право собственности - это не только права, но и обязанности, это риск и ответственность, и брать на себя все это следует для реализации конкретной задачи и тогда, когда это действительно необходимо для достижения поставленной цели, например продажи квартиры.
1.3. Право собственности и договор социального найма в новом проекте ЖК РФ
Правительство РФ на заседании 17 апреля 2003 г. приняло за основу представленный Госстроем России проект Жилищного кодекса РФ. Ожидается, что после отдельных доработок проект Кодекса будет представлен в Правительство РФ в июле 2003 г.
Действующий с 1984 года Жилищный кодекс РСФСР, в значительной его части устарел и противоречит как в целом идеологии жилищной реформы, так и ряду положений федеральных законов, принятых в период реформ. В связи с этим, в соответствии с Планом подготовки проектов федеральных законов на 2001 год подготовлен новый проект Жилищного кодекса Российской Федерации.
Еще в 1999 году Правительство безуспешно пыталось внести изменения в 75 статей действующего кодекса. Кабинет министров отказался от внесения поправок в этот документ и решил принять новую его редакцию. 13 сентября 2001 года на заседании Правительства РФ был принят за основу разработанный Госстроем России совместно с Минэкономразвития России, Минфином России, Минимущества России, Минфедерации России, Минтрудом России и Минюстом России новый проект Жилищного кодекса РФ. Госстрою РФ совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами поручено доработать проект Жилищного кодекса РФ с учетом замечаний и предложений, высказанных 13 сентября 2001 года на заседании Правительства РФ, и до 1 декабря 2001 года в установленном порядке представить в Правительство РФ для внесения в Государственную Думу РФ. Работа над законопроектом длилась 1,5 года. В соответствии со статьей 72 Конституции РФ законопроект был направлен на согласование субъектам РФ. Получено более 900 замечаний и предложений от 74 регионов, более одной трети которых учтены в проекте. Был также дополнен проект федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации" положениями о внесении соответствующих изменений в главу 18 Гражданского кодекса Российской Федерации с целью согласования понятий "жилой дом", "жилое помещение". В результате доработки законопроекта, он был представлен в Правительство в апреле 2003 года.
Законопроект разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и с учетом вновь принятых федеральных законов, содержащих нормы, направленные на регламентацию отношений в жилищной сфере.
В число основных принципов, отражающих специфику жилищных отношений, входят[27]: равнодоступная возможность реализации гражданами права на жилище, недопустимость произвольного лишения жилища, неприкосновенность жилища. Проектом очерчен круг вопросов, относящихся к компетенции Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области регулирования жилищных отношений.
В частности, к ведению РФ отнесены следующие вопросы: регулирование и защита жилищных прав человека и гражданина, установление оснований выселения из занимаемых помещений, установление правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Законопроект содержит также положение об отнесении к ведению субъектов РФ вопроса о защите прав человека и гражданина. Ряд статей проекта содержит положения, определяющие виды жилищного фонда, назначение жилых домов и жилых помещений, порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые и т.п.. Особое внимание уделено вопросам управления жилищным фондом и его содержания, государственному учету жилищного фонда, государственному контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда.
Законопроект регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу возникновения, осуществления и прекращения права пользования жилыми помещениями; требования к жилым помещениям; обеспечение сохранности, содержания и ремонта жилищных фондов; защиту прав граждан - пользователей коммунальными услугами.
Законопроектом предусмотрены также положения, устанавливающие сроки внесения платы за жилье и коммунальные услуги и ответственность должников. Так, несвоевременное внесение платы может повлечь выселение должника в установленном порядке. Новым положением законопроекта является то, что льготы по квартплате будут заменены субсидиями.
Эта норма вводится в целях упорядочения предоставляемых льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Размер субсидий ставится в зависимость от совокупного дохода семьи.
Новый Жилищный кодекс вводит норму общей жилой площади, определяет категории граждан, имеющих право на бесплатное получение жилья по договору социального найма, законодательно закрепляет разнообразные формы содействия гражданам в приобретении жилья (гражданам будет предоставляться жилье по договорам социального найма для улучшения жилищных условий, предусмотрено получение субсидий на приобретение жилья). Документ предусматривает порядок и условия изменения и расторжения договоров социального найма, обмена и сдачи в поднаем жилых помещений; порядок оплаты жилья и коммунальных услуг, структуру платежей, сроки оплаты и ответственность за несвоевременное внесение платы. Кодексом регламентируется порядок обеспечения граждан жилыми помещениями и выдачи ордеров на занятие жилого помещения по договору социального найма, порядок заключения договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается для каждого вида жилищного фонда (федерального, субъекта Российской Федерации, муниципального) его собственником[28].
Правительство на заседании 17 апреля 2003 г. поручило Госстрою совместно с Минэкономразвития, Минфином, Минтрудом, Минимуществом и Минюстом с участием заинтересованных органов исполнительной власти с учетом имеющихся замечаний, предложений и состоявшегося обсуждения доработать проект Жилищного кодекса РФ и представить его в Правительство в июле 2003 г.
В первую очередь будут разрабатываться следующие вопросы[29]:
- устранение дублирования отдельных норм Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, положений ряда федеральных законов, действующих в сфере жилищного законодательства;
- более четкое определение базового принципа жилищного законодательства - целевого использования жилых помещений;
- исключение положений проекта, регламентирующих сроки завершения приватизации жилых помещений;
- уточнение критериев отнесения граждан к категории малоимущих, которым предоставляется жилье бесплатно или за доступную плату;
- приведение в соответствие с Гражданским кодексом РФ норм проекта, касающихся договорных отношений (аренда, найм, социальный найм, найм в государственном и муниципальном жилищном фонде, найм в жилищном фонде коммерческого использования).
Важнейшей задачей нового Жилищного Кодекса должно стать установление нового отвечающего современным реалиям института жилищного фонда социального использования, содержания договора социального найма[30]. Должны быть четко определены категории населения, имеющие право на получение жилья по договору социального найма.
Расширение предложения государственного и муниципального жилья на условиях найма для категорий очередников, не соответствующих критериям предоставления жилья по договору социального найма, должно привести к сближению цен на рынках частного и муниципального арендного жилья. Это, в свою очередь, сделает найм в частном секторе доступным для более широких слоев населения, будет способствовать повышению миграционной мобильности рабочей силы, что является одним из условий эффективности процессов экономической реструктуризации.
2. Основные вопросы приватизации и расприватизации жилья
2.1. Назначение приватизации жилья
Закон о приватизации - первый законодательный акт, который установил основные принципы осуществления приватизации жилья на территории Российской Федерации. Во исполнение данного Закона утверждено "Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Решение Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 N 4); на основе Закона и Примерного положения разработаны и утверждены органами государственной власти субъектов Российской Федерации положения на территории каждого субъекта Российской Федерации.
С принятием Закона о приватизации у российских граждан имеется реальная возможность стать собственниками занимаемого по договору социального найма жилого помещения. Ранее, в доперестроечное время, сама идея приватизации жилья была несостоятельной в силу иных политических, экономических и правовых устоев социалистического общества. Так, согласно ст. 10 Конституции СССР (1977 г.) основу экономической системы страны составляла социалистическая собственность на средства производства; при этом государственная собственность (на ее долю приходилось около 90% всех средств производства, основной городской жилищный фонд) являлась преобладающей по удельному весу в народном хозяйстве.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
