Современный ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. П. 2 ст. 671 определяет, что договор аренды возможен лишь между юридическими лицами: “Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан”. По ГК договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Кодекс регулирует договор социального найма жилого помещения (ст. 672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п.3 ст.672).
Гражданский кодекс предъявляет определенные требования к договору аренды: “Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме” (п.1 ст. 609 ГК) .
Согласно общему правилу, установленному ГК, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК).
Государственная регистрация аренды регулируется ст. 26 Закона о государственной регистрации.
В ходе практической работы учреждений юстиции по осуществлению государственной регистрации аренды возникает вопрос: как регистрировать аренду, как право или как сделку, или как право и сделку вместе? Согласно ст. 609 ГК – государственной регистрации подлежит договор аренды, а в соответствии со ст. 26 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственной регистрации подлежит право аренды. Если производить государственную регистрацию договора аренды, а затем возникшего права аренды, то это будет слишком обременительно для заявителей, т.к. за каждое регистрационное действие взимается отдельная плата[21].
Для разрешения подобных случаев существует норма Гражданского кодекса (п.2 ст. 3 ГК), которая гласит, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ. Исходя из законодательно установленного приоритета Гражданского кодекса Российской Федерации над другими законами при расхождении между Гражданским кодексом и другими законами следует руководствоваться нормами Кодекса. Возможно, что законодатель не совсем точно сформулировал название комментируемой статьи. Однако, следует помнить, что в Законе под термином “государственная регистрация прав” понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п.1 ст. 2).
В соответствии с п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав регистрация договора аренды недвижимого имущества, а в нашем случае жилого помещения, возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав[22].
Договор аренды жилого помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Согласно Гражданскому кодексу собственник жилого помещения имеет право сдать его в наем по договору коммерческого найма (по договору социального найма может быть предоставлено жилье государственного и муниципального жилищного фонда – п. 1 ст. 672 ГК ).
По договору (коммерческого) найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нем (п.1 ст. 671 ГК).
Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не оперделен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК).
Согласно Гражданскому кодексу наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционорование всех инженерных систем, его эксплуатацию и содержание. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения.
Наниматель в свою очередь тоже несет определенные ГК (и договором) обязательства перед наймодателем[23]:
§ использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
§ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
§ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Коммерческий найм жилых помещений отличается от социального тем, что жилое помещение предоставляется без ограничения площади, за коммерческую плату и на срок.
Правила заключения договора коммерческого (а также социального) найма указаны в п. 3 ст. 672 ГК:
Во-первых, договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК). Этим договором определяются права и обязанности сторон в соответствии со ст. 678 ГК РФ.
Во-вторых, гарантируется сохранение договора коммерческого найма при переходе права собстенности на жилое помещение. При отчуждении собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник (ст. 675 ГК). В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на защиту своих прав.
В-третьих, нанимателю и постоянно проживающим с ним гражданам при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя дано право разрешить безвозмездное проживание временным жильцам. При этом ГК не ограгичивает проживание этих жильцов сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 680 ГК).
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Наймодатель, в случаях, установленных гражданским кодексом, вправе расторгнуть договор найма. Однако, закон предусматривает для наймодателя только судебный порядок расторжения договора (п.2 ст.687 ГК).
Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы ст. 678 ГК РФ и носят общий характер для любой разновидности договора найма.
Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними проживающих лиц (членов семьи нанимателя - для социального найма).
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (ст. 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.
Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, как правило, через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре [4, c. 251].
По договору социального найма наниматель обязан выполнять Правила пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории в РСФСР.
Основное отличие собственника от нанимателя заключается в праве собственника распоряжаться своим жильем, то есть совершать со своим имуществом любые сделки, не противоречащие закону. Под этим подразумевается отчуждение своего имущества в собственность других лиц (дарение, мена, купля-продажа, рента), передача права владения, пользования или распоряжения имуществом, заклад своего имущества и т. д.
Для выяснения преимуществ и недостатков права собственности сравним на примерах различных сделок и ситуаций возможности собственника и нанимателя жилого помещения[24].
1.Наследование. В случае смерти собственника по закону его жилое помещение переходит в равных долях в собственность наследников. В случае смерти нанимателя наследования не происходит, и если с нанимателем не проживали члены его семьи (сонаниматели), жилым помещением распоряжается Администрация города. Как правило, оно заселяется в установленном законом порядке.
2. Купля-продажа. Собственник вправе по своему
усмотрению и за любую цену продать свое жилье любому лицу. Наниматель такого
права не имеет. Существующие на практике схемы продажи муниципального жилья
путем обмена с "подставкой" стоят на грани законности и легко
оспоримы в суде.
3. Мена (обмен). Собственник вправе совершить
по своему усмотрению мену на другое жилое помещение, находящееся в частной или
муниципальной собственности. Наниматель может совершить обмен занимаемого
жилого помещения только с согласия проживающих с ним членов семьи, а также с
согласия собственника помещения. Например, по муниципальному жилью такое согласие
дают комиссии при районных администрациях. Обмен не допускается в случаях: если
он носит корыстный или фиктивный характер, если помещение расположено в
аварийном доме или в здании, подлежащем капитальному ремонту, если в результате
обмена жилищные условия одной из обменивающихся сторон ухудшаются, в результате
чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. На
собственника эти ограничения не распространяются.
4. Сдача в наем (аренда). Собственник жилого помещения (квартиры или комнаты) имеет право сдать ее в наем или, если помещение предоставляется юридическому лицу, в аренду любому лицу за любую цену. Наниматель квартиры вправе сдать ее в поднаем только с согласия проживающих с ним членов семьи, а также с согласия собственника помещения, а наниматель комнаты - еще и с согласия соседей по коммунальной квартире.
5. Случайная гибель имущества. По общему правилу, риск случайной гибели имущества несет собственник. То есть гибель жилого помещения (пожар, взрыв, обвал и т. д.), дома, находящегося в частной собственности, - проблема собственника. Государство или городские власти не обязаны предоставлять ему другое жилое помещение.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
