Договор приватизации может быть признан недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).
Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд следующими лицами[43]:
- гражданами, принявшими участие в приватизации;
- другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);
- иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);
- прокурором;
- органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;
- органами государственной власти или органами местной администрации.
Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, могут быть:
- местная администрация;
- предприятие или учреждение, с которым заключен договор.
Неправомерно указывать в качестве ответчика жилищно-эксплутационные органы, так как они всего лишь занимаются оформлением договоров приватизации и не выступают стороной договора.
Исковое заявление нужно подавать в суд по месту нахождения спорного жилого помещения.
В случае пропуска срока по уважительной причине, этот срок может быть продлен судом (ст. 205 ГК РФ). Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).
В случае пропуска срока по уважительной причине, этот срок может быть продлен судом (ст. 205 ГК РФ).
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Если суд принял решение о расприватизации жилого помещения, то данное решение суда, вступившее в законную силу, следует зарегистрировать в регистрационных органах (регистрационной палате, БТИ и др.).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.167 ГК РФ).
Если договор приватизации признан недействительным, то квартира снова переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник квартиры снова становится ее нанимателем.
Если эта квартира была, например, впоследствии продана или обменена, то все участники сделок, совершившихся после приватизации той квартиры, договор относительно которой признан недействительным, возвращаются в исходное положение.
Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым государственными органами (они могут быть федерального и регионального уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (ст. 7 Закона о приватизации). Форма "Примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан" установлена "Примерным положением о приватизации" (прил. 3). Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату госпошлины гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.
Что касается осуществления права собственности на жилищный фонд (жилые помещения), в том числе распоряжения им, то по этим вопросам следует руководствоваться ст. 125, 209, 212-215, 288, 294, 296 и др. ГК РФ. По общему правилу решение о передаче недвижимого имущества, в том числе жилья, другим лицам должен принимать собственник или уполномоченный им орган (лицо). Данным Законом такое право предоставлено и государственным (муниципальным) предприятиям и учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 294 и 296 ГК РФ). Указанное положение не противоречит гражданскому законодательству, поскольку согласно ст. 217 ГК РФ законы о приватизации государственного и муниципального имущества (к которым относится и Закон о приватизации) могут устанавливать иной порядок приобретения и прекращения права собственности, чем порядок, предусмотренный нормами ГК РФ.
Договор подлежит регистрации в установленном порядке, и только с этого момента возникает право собственности у граждан на приватизированное жилье. Указанный порядок основывается на ст. 131 и 223 ГК РФ, согласно которым право собственности на недвижимое имущество, в том числе жилье, подлежит государственной регистрации; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона от 05.03.01 N 20-ФЗ; от 12.04.01 N 36-ФЗ; от 11.04.02 N 36-ФЗ).
Создание систем учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялось субъектами РФ и должно завершилось к 2000 г.
Непосредственно оформлением приватизации жилищных помещений занимаются, как правило, жилищно-эксплуатационные организации, которые принимают от граждан заявления и другие необходимые документы (см. коммент. к ст. 6 и 7), а также специальные агентства (бюро) по приватизации жилья.
Гражданин, желающий приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, подает заявление в агентство (бюро), которое берет на себя организацию всего процесса приватизации жилья, включая сбор необходимых документов ("Типовое положение об агентствах (бюро)" утв. Постановлением Коллегии Госкомитета РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству от 18.10.91 N 7)[44].
Решение вопроса о приватизации жилья по заявлениям граждан должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи документов. То есть организации (должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений, и граждане должны обязательно руководствоваться этим сроком. Законодательством не предусмотрены конкретные меры ответственности за превышение двухмесячного срока, однако виновные должностные лица могут быть привлечены, например, к дисциплинарной ответственности в соответствии с законодательством о труде.
На практике после вступления в силу Закона о приватизации стали возникать спорные ситуации, в частности в связи со смертью гражданина в период оформления договора передачи и наследованием жилого помещения, подлежащего приватизации. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.93 N 8 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11; от 25.10.96 N 10) разъяснил: если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
2.3. Общий порядок расприватизации жилья
Обращаются граждане в суды, пытаются иным путем вернуть в государственные или муниципальные органы, полученные в частную собственность жилые помещения, расприватизировать их. Невозможно объять Законом и направить в одно русло все безграничное разнообразие интересов, прав, замыслов и обязанностей граждан. И все же почему граждане отказываются от частной собственности?
В начале 90-х годов приватизация шла на одного из членов
семьи, как правило, на главного квартиросъемщика. Остальные члены семьи давали
на это согласие. И многие из них впоследствии, при недобросовестности
собственника, оказались перед фактом утраты жилья.
- В приватизированном жилом помещении, иногда, между членами семьи создается
обстановка взаимной нетерпимости. Раздел помещения возможен только через суд.
Судебный процесс длителен, предвидеть решение суда трудно, а жить совместно уже
невозможно.
Доля в жилом помещении уже есть, но выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. Выплата же совладельцем доли, т.е. компенсация ее, может затянуться на годы.
В случае смерти одного из сособственников приватизированной квартиры, при наследовании доли, особенно детьми от предыдущих браков умершего, возникают трудно преодолимые последствия.
Одинокие и престарелые граждане, собственники жилого помещения, порою вполне резонно, боятся стать жертвами преступников и квартирных аферистов.
Участник обмена, наниматель государственной квартиры, по какой-то причине не согласен переходить в приватизированную квартиру.
Возможность увеличения налога на недвижимое имущество. С 2000 года органы местного самоуправления решают вопрос о ставках налога в установленных пределах самостоятельно.
Существуют следующие пути расприватизации[45].
1.
Расторжение
договора по соглашению сторон.
Статьи главы 29 «Изменение и расторжения договора» Гражданского кодекса РФ
предусматривают расторжение договора по соглашению сторон.
Препятствие на расторжение договора приватизации жилого помещения по соглашению
сторон в законодательстве отсутствует, нет его и в типовых договорах
приватизации. Соглашение о расторжении договора исполняется в письменной форме
и подписывается всеми без исключения участниками приватизации. Один из
экземпляров соглашения вместе с договором приватизации и свидетельством о праве
собственности на жилище передаются органам Государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Муниципальные и государственные органы,
при условии соблюдения сторонами требований законодательства, обычно не
возражают против Заключения соглашения о расторжении договора приватизации.
Последствия расторжения договора приватизации по соглашению сторон не всегда
адекватны ожидаемым. Собственники, расторгнувшие по соглашению сторон договор
приватизации жилья, признаются уже использовавшими свое право на приватизацию и
на этом основании лишаются права осуществить бесплатную приватизацию жилья в
будущем.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
