Позднее указанные вопросы были урегулированы в ст. 6 Основ, в которых, как записано в преамбуле, определены "основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установлены общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере", а также в ГК РФ. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153-165) и другими статьями ГК РФ[39].
2.2. Сущность и необходимость расприватизации
Есть такая пословица: “Семь раз отмерь, один отрежь”. Как выяснилось, она очень актуальна для приватизации жилья. Некоторые граждане, поддавшись повальному бесплатному оформлению квартир в собственность, теперь об этом жалеют. Изменяется порядок перехода прав на квартиру после смерти одного из собственников, так как у него при приватизации появляются наследники, может быть, не желанные для остальных собственников. Приходится оформлять договоры дарения или завещания, чтобы передать квартиру, например, внуку. А это означает уплату дополнительных налогов, тогда как без оформления права собственности достаточно прописать внука на желанные квадратные метры.
Иногда у граждан возникает необходимость расприватизировать квартиру. Например, оказалось, что приватизированную квартиру трудно обменять, или в порядке улучшения жилищных условий гражданин получает другую квартиру и хочет приватизировать эту вторую, лучшую, квартиру, взамен первой. Для расприватизации квартиры необходимо признание недействительным договора передачи прав на жилое помещение.
Словом, приватизация бывает уместна не всегда. Однако если право собственности на жилье имеется, но сильно мешает, приходится делать обратный ход - расприватизацию квартиры.
Порядок расприватизации жилых помещений Законом РСФСР от 04.07.91 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, регулирующим этот вид отношений, не определен. Это действие находится в сфере правового регулирования общих норм ГК РФ о расторжении договора и признании сделок недействительными[40].
Расторжение договора приватизации и признание договора приватизации недействительным - совершенно различные по существу юридические действия и процедуры.
Расторжение договора осуществляется при условии, что сам договор был законен, то есть совершен без нарушений.
Признание договора приватизации недействительным возможно, если договор был заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание договора недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.
Расторжение договора передачи жилого помещения, как любого гражданско-правового договора, всегда возможно по соглашению сторон, участвовавших в договоре, а если такое соглашение не достигнуто - в судебном порядке.
Пункт 15 Примерного положения о приватизации гласит: “При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения”.
Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, необходимо направить другой стороне по договору (местной администрации, предприятию или учреждению) предложение о расторжении договора. Документ должен быть подписан всеми гражданами, участвовавшими в приватизации квартиры. После этого нужно ждать 30 дней, чтобы, скорее всего, получить письменный отказ. Однако если существенных нарушений договора прежний собственник не допускал, в случае его отказа предъявить иск о расторжении договора в суд будет невозможно.
Последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон с момента заключения соответствующего соглашения в письменной форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а при расторжении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда (ст. 453 ГК РФ). Расторжение договора применительно к договору бесплатной передачи жилого помещения в собственность означает, что гражданин фактически и юридически воспользовался правом на однократную приватизацию, а затем по каким-либо причинам сложил с себя полномочия собственника, расторгнув договор передачи. Повторная приватизация в этом случае невозможна.
Впрочем, при нарушениях в использовании жилых помещений договор приватизации может быть расторгнут в судебном порядке. Имеется в виду использование жилых помещений под офисы и даже под производственные помещения, а также самостоятельная перепланировка жилых помещений, разрушающая несущие конструкции здания и системы вентиляции.[41]
Таким образом, инициатором расторжения договора приватизации могут выступать и местные органы власти, если граждане используют жилое помещение не по назначению.
И все же при возникшей необходимости в расприватизации гражданам хотелось бы сохранить право на получение в собственность жилья в следующий раз. По закону приватизация возможна единожды в жизни человека. Однако в случае расприватизации жилья путем признания в судебном порядке договора передачи недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (ст. 168 - 179 ГК РФ), применяется общее правило о последствиях недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). Согласно этому правилу, признанная недействительной сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий. При этом не имеет значения причина недействительности (например, сделка не соответствует закону, совершена недееспособным лицом и т. п.). Наступление указанных последствий означает, что приватизация была произведена де-факто, но де-юре ее не было, как не было и осуществления гражданином права на бесплатное получение жилого помещения в собственность.
Основания признания договора приватизации недействительным аналогичны общим основаниям для признания сделок недействительными. Речь идет о следующих вариантах[42]:
- сделка, не соответствующая закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
- сделка, совершенная с целью, противоправной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ);
- сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, а также гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 171, 176 ГК РФ);
- сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- сделка, совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
Недействительные сделки могут быть оспоримыми и ничтожными (ст.166 ГК РФ). Любая недействительная сделка влечет за собой одинаковые последствия - граждане возвращаются в исходное состояние, бывшее до заключения такой сделки.
Однако если сделка ничтожна, то не нужно доказывать ее недействительность - она недействительна в силу закона и признается такой с момента ее заключения. Если же сделка оспорима, то нужно доказывать ее недействительность в суде.
Для ничтожных сделок в суд нужно подавать только иск о признании последствий сделки недействительными, а для оспоримых сделок - иск о признании сделки недействительной.
Так, договор приватизации, заключенный с нарушением закона или иных правовых актов, - ничтожен.
Например, при приватизации нарушены права несовершеннолетних - нет согласия органов опеки и попечительства на их отказ от приватизации. Такая приватизация будет признана недействительной, а если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными: граждане должны въехать в свои прежние квартиры, вернуть полученные деньги по договору купли-продажи и т. п.
Договор приватизации, заключенный лицом, признанным недееспособным или ограниченным в дееспособности, может быть признан недействительным (ст. 171, 176 ГК РФ). Бывает, что квартиры приватизируют люди, хотя и не признанные судом недееспособными, но имеющие ту или иную степень психической несостоятельности, ранее обращавшиеся за психиатрической помощью. Например, лица, страдающие алкоголизмом или наркоманией. Признание гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности осуществляется в судебном порядке.
Стоит учесть, что в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
Договор приватизации, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним) - ничтожен, а договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей может быть признан недействительным.
Договор приватизации, заключенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признан недействительным (ст. 178 ГК РФ). Такую же участь может ожидать договор приватизации, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому приватизация влечет для него иные правовые последствия, чем он рассчитывал. При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, то есть существенным для обстоятельств данного гражданина. Например, гражданин считал, что приватизация квартиры в совместную собственность с другими членами семьи никак не ограничит его права пользования этой квартирой, но отношения с другими членами семьи испортились, а принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. Получилось, что вместе невозможно пользоваться квартирой, а выехать из нее также невозможно.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
