В действующей редакции Закон о приватизации предусматривает безвозмездные условия перехода жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан.
Однако следует отметить, что в целом на территории Российской Федерации таковыми они стали не сразу, а с декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ от 23.12.92 N 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон). До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв.м на человека и 9 кв.м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь - за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв.м + 10 кв.м или 18 кв.м + 12 кв.м). В некоторых регионах (Ростовской, Смоленской, Тульской областях и др.) по решению государственных органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность граждан. В числе таких регионов оказалась и Москва.
Так, в г. Москве приватизация началась на основании "Положения о порядке и условиях бесплатной передачи государственного и муниципального жилищного фонда в собственность граждан в г. Москве", утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.11.91. Позднее в г. Москве бесплатная приватизация жилья уже осуществлялась согласно "Положению о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве", утв. Указом Президента РФ "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве" от 12.01.92 N 16. К слову сказать, положения Указа в основном повторили порядок, который был установлен вышеназванным постановлением Правительства г. Москвы.
Бесплатность - один из основных принципов, определенных в Законе о приватизации жилищного фонда. Кроме того, бесплатность носит разовый характер (ст. 11). Иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом один раз. Есть исключение из этого правила, которое установлено Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда" от 11.08.94 N 26-ФЗ в отношении несовершеннолетних. Указанным Федеральным законом введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Другими словами, они могут участвовать в приватизации жилых помещений дважды: первый раз - в несовершеннолетнем возрасте, второй раз - когда им исполнится 18 лет. Такое дополнение в Закон было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних, поскольку, как показала практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные случаи нарушения жилищных прав.
Необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Круг этих лиц определен ст. 53 ЖК. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.
Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Такой подход основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Не лишаются этого права и бывшие члены семьи нанимателя, которые сохраняют права пользования жилым помещением, т.е. они вправе участвовать в приватизации наравне с нанимателем и членами его семьи. Согласие должно быть выражено в письменной форме, например в заявлении о приватизации жилого помещения. Временно отсутствующими лицами, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, это согласие может быть подтверждено отдельным документом.
Согласно ст. 1 Закона приватизация осуществляется на добровольной основе, по взаимному согласию проживающих в жилом помещении граждан. Только они вправе решать этот вопрос, в том числе определять, кому конкретно передается жилое помещение. Если жилье передается в общую собственность, то имеется в виду, что жилое помещение передается в общую долевую собственность (ранее Законом предусматривалась приватизация жилья и в общую совместную собственность).
Ускорение процесса приватизации жилья путем установления конкретного срока окончания приватизации жилья, повышения квартплаты для нанимателей жилых помещений и др. не отвечает основным принципам Закона. Например, 9 октября 1996 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", в котором предусматривалось право законодательных органов субъектов Российской Федерации устанавливать конкретные сроки окончания бесплатной приватизации государственного жилья. Президент РФ 13 ноября 1996 г. отклонил указанный Федеральный закон, указав на неконституционность такой нормы. Было отмечено, что фактически субъектам Российской Федерации предоставляется право отменять действие федерального закона на своих территориях, а также право ограничивать право граждан на приватизацию жилья. В этой связи Федеральный закон нарушает Конституцию РФ, в частности ч. 2 ст. 55, согласно которой в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права человека и гражданина[38].
Жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в нем граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
При передаче квартиры, по согласию всех проживающих в жилом помещении, одному или нескольким лицам возникает вопрос: было ли реализовано право на бесплатную приватизацию жилья другими лицами, которые не стали собственниками? Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 24.08.93 N 8, рассматривая эти обстоятельства, указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими лицами занимаемого жилого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение жилья в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в таком случае предоставленная этим лицам возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другим лицом.
Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда федеральным законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Иными словами, по отношению к общему имуществу, как правило, действует режим имущества, находящегося в долевой собственности. Другие случаи, когда возможна совместная собственность, устанавливаются законом. В частности, это режим имущества супругов. Согласно ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Исключение составляют три случая:
- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
- имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар;
- имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования.
Такое имущество является собственностью одного из супругов. Все остальное имущество находится в их совместной собственности (если договором - брачным контрактом - не установлено иное). Этот порядок применяется и по отношению к жилым помещениям, в том числе при их приватизации супругами. В таких случаях не имеет значения, на одного из супругов будет оформлено право собственности на жилое помещение или на двух супругов. Все равно жилое помещение является их совместной собственностью. Федеральным законом от 15.05.01 N 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" из ч. 1 ст. 2 исключены слова "(совместную или долевую)". Следовательно, теперь (после принятия указанного Федерального закона) при приватизации жилого помещения в общую собственность имеется в виду передача жилья только в долевую собственность.
Какие последствия приватизации жилого помещения с передачей его гражданам в общую долевую собственность? Это порождает определенные права и обязанности у участников общей долевой собственности. Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей (а они при приватизации могут быть разными, например 1/2 и 2/3) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в расходах по его содержанию и сохранению. В случае раздела жилого помещения каждый из участников общей долевой собственности получает часть жилого помещения или денежную компенсацию согласно его доле.
В Законе о приватизации не предусмотрена плата гражданами за передачу им в собственность занимаемых по договору социального найма жилых помещений, т.е. приватизация осуществляется безвозмездно. Однако не следует смешивать бесплатную передачу гражданам жилья (в порядке приватизации) с платой за оформление договора передачи этого жилья. Оформление является бесплатным только для несовершеннолетних: детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, поскольку покрывается за счет средств местного бюджета (см. ч. 4 настоящей статьи). Другие граждане обязаны внести за оформление приватизации жилья плату, установленную субъектом Российской Федерации. В частности, в п. 4 "Положения о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в городе Москве" указано, что за услуги по приватизации жилья с граждан взимается плата в размере, установленном Постановлением Правительства г. Москвы. В целом по Российской Федерации размер этой платы колеблется от нескольких десятков до нескольких сотен рублей.
По сравнению с нанимателями собственники приватизированных жилых помещений не только владеют и пользуются, но и распоряжаются указанными жилыми помещениями по своему усмотрению, т.е. они вправе определять юридическую судьбу данного имущества, а именно: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и совершать иные сделки в соответствии с действующим законодательством. Вместе с тем в ч. 6 настоящей статьи подчеркивается, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лиц. Другими словами, это право не является безграничным и должно осуществляться в рамках закона.
Вопросы, касающиеся осуществления права собственности на жилые помещения, строго говоря, не являются предметом правового регулирования Закона о приватизации, поскольку он определяет "основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации". Однако в период принятия Закона (июль 1991 г.) вопросы осуществления права собственности не были урегулированы законодательно, в частности в ЖК, поэтому включение указанных норм было оправданно в целях осуществления жилищной реформы, которая предусматривает формирование рынка жилья.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
