Оценка имущества
Оглавление
Введение 3
Глава I. Экономическая оценка имущества. 5
1.1.Фирма как объект купли-продажи. Виды стоимостей. 5
1.2.Российская практика оценки стоимости имущества фирмы. 7
1.3. Западные методы оценки имущества и бизнеса фирм. 10
Глава 2.ОЦЕНКА ФИНАНСОВЫХ (ПОРТФЕЛЬНЫХ) ИНВЕСТИЦИЙ. 47
2.I. Виды ценных бумаг. 47
2.2. Акции и определение их доходности. 48
2.3. Формирование портфеля акций и оценка его доходности. 51
2.4. Основные характеристики облигаций и методы расчета их доходности. 60
2.5. Дополнительные характеристики облигаций. 66
Глава 3.ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ (РЕАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ)
76
3.1. Принципы принятия инвестиционных решений и оценка денежных потоков.
76
3.2. Метод расчета чистого приведенного эффекта (дохода). 82
3.3. Определение срока окупаемости инвестиций. 90
3.4. Определение внутренней нормы доходности инвестиционных проектов. 95
3.5. Расчет индексов рентабельности и коэффициента эффективности
инвестиций. 98
3.6.Анализ альтернативных инвестиционных проектов. 100
3.7. Анализ эффективности инвестиционных проектов в условиях инфляции.
107
3.8. Риск и планирование капитальных вложений. 111
3.9. Оптимальное размещение инвестиций. 125
3.10. Оценка стоимости капитала. 130
3.11. Маржинальная (предельная) стоимость капитала. 133
Заключение 135
Список литературы. 137
Введение
Становление в России рыночных отношений обусловило возникновение
новых процессов в общественной и экономической жизни.
Прошедшая приватизация и акционирование государственной
собственности явились основой создания институтов частной и корпоративной
собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и
других атрибутов рыночной экономики. Как следствие этих процессов, переход
собственности из рук в руки, то есть купля-продажа объектов собственности
стала обычным явлением экономической жизни. Приобретение реального объекта
может преследовать двоякую цель – личное потребление, например, покупка
дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка
торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п.
Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее
совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи. Наиболее
сложно произвести оценку действующей фирмы. Фирмой мы называет организацию,
осуществляющую экономическую деятельность в сфере торговли, производства
товаров или услуг.
Определение стоимости фирмы не может ограничиваться оценкой ее
недвижимости и других активов. В подавляющем большинстве случаев завод или
фабрику покупают не для того, чтобы ее закрыть, а имущество продать по
частям, хотя и такой вариант не исключен. Скорее всего подобная покупка
обусловлена намерением выпускать продукцию и прибыль. Поэтому необходимо
комплексная оценка стоимости всех активов предприятия с учетом получения
будущей прибыли, а также оценка ряда факторов, как "доброе имя" фирмы,
торговая марка, место ее расположения, владение новыми технологиями,
лицензиями, наличие квалификационных кадров и т.п. Оценка всех этих
элементов в экономических терминах, принятых на Западе, называется оценкой
бизнеса, связанного с данной фирмой.
Необходимость в оценке бизнеса породила новую в России профессию
"оценщик имущества", которую Министерство труда ввело в перечень
специальностей и профессий. Этой же потребность вызвано и принятие
Государственной Думой Федерального закона "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" (принят 9 октября 1996 г.), но еще не утвержденного
Советом Федерации. С его утверждением и вступлением в силу будет
ликвидирован правовой вакуум в этой области.
С финансовой и экономической точек зрения, приобретение какого-либо
объекта, рассматриваемой как долгосрочное вложение экономических ресурсов
для создания и получения чистой прибыли в будущем, превышающей общую
начальную величину затрат, называется инвестициями.
Сам термин "инвестиции" происходит от латинского слова investire –
облачать.
Принято различать следующие типы инвестиций:
- Финансовые (портфельные) инвестиции;
- Реальные инвестиции (инвестиции в физические активы);
- Инвестиции в нематериальные активы.
Финансовые инвестиции – вложения денежных средств в акции,
облигации и другие ценные бумаги, выпущенные частными и корпоративными
компаниями, а также государством.
Реальные инвестиции в узком смысле – вложения в основной капитал и
на прирост материально-производственных запасов. В этом смысле указанное
понятие применяется в экономическом анализе и, в частности, используется в
системе национальных счетов ООН.
Инвестиции в нематериальные активы предусматривают вложения в
развитие научных исследований, повышение квалификации работников,
приобретение лицензии на новые технологии, право на использование торговых
марок известных фирм.
Глава I. Экономическая оценка имущества.
1.1.Фирма как объект купли-продажи. Виды стоимостей.
Полезность фирмы определяет цену со стороны спроса, а затраты на
воспроизводство аналогичной фирмы диктует цену со стороны предложения. В
результате торга стороны определяют взаимоприемлемую цену, то есть
установят рыночную стоимость объектов сделки.
По стандартам многих стран понятие "рыночная стоимость" означает
наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности
на свободном конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи
условий, по которыми понимаются в том числе и следующие: покупатель и
продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют
осмотрительно, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из
сторон, принимающих в ней участие. Безусловным для этого определения
является оформление продажи в ограниченные сроки и переход права
собственности от подавца к покупателю на следующих условиях:
1. Стандартная мотивация продавца и покупателя.
2. Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, либо
проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях
наилучшего удовлетворения собственных интересов.
3. Оплата производится наличными или путем выработки финансовых
договоренностей, сравнимых с оплатой наличными.
Наряду с рыночной стоимостью существует понятие "обоснованная
рыночная стоимость", под ней понимается цена, по которой совершается акт
купли-продажи собственности, когда обе стороны заинтересованы в сделки,
действуют не по принуждению, обладают достаточно полной информацией об
условиях сделки и считают их справедливыми.
В определении обоснованной рыночной стоимости предполпгается
возможность заключения некой гипотетической сделки двумя не связанными
между собой сторонами. Какой-либо конкретный покупатель не имеется в виду.
Этот вид стоимости служит для обоснованной цены, по которой собственность
может перейти из рук в руки, если обе стороны готовы совершить сделку.
Фактическая цена сделки может отличаться от обоснованной рыночной стоимости
вследствие действий таких факторов, как мотивация сторон, их навыки ведения
переговоров, а также условия сделки.
При оценки бизнеса используются и другие виды стоимостей. К ним
относится инвестиционная стоимость.
Инвестиционная стоимость – стоимость фирмы для конкретного или
предполагаемого владельца.
Соответственно методы, используемые для оценки фирмы в этом случае,
учитывают "ноу-хау" и планы организационной деятельности предполагаемого
владельца, экономию на издержках, которую он рассчитывается получить, и
результаты проведенного им анализа риска.
В отличие от обоснованной рыночной стоимости здесь предполагается
участи в сделке конкретного покупателя.
Различают также восстановительную стоимость и стоимость замещения.
Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизводство аналогичного
предприятия или другого актива.
Стоимость замещения – есть выраженная в текущих ценах стоимость
предмета, наиболее схожего по своей полезности с оцениваемым предметом.
Наконец, существует и оценка по данным баланса, то есть балансовая
стоимость. Применительно к фирме – это разница между общей стоимостью
активов (за вычетом стоимости износа, использованных ресурсов и
амортизации) и общей суммой обязательств в соответствии с данными
балансового отчета.
В случае банкротства фирмы и прекращения ее деятельности все ее
активы оцениваются, исходя из ликвидации стоимости. Ликвидационная
стоимость показывает, сколько денежных средств останется после реализации
активов и выплаты долгов. Она меньше балансовой стоимости на величину
ликвидационных издержек. К ним относятся расходы по демонтажу оборудования,
реализации всегда ниже рыночной при необходимости быстрой распродажи.
1.2.Российская практика оценки стоимости имущества фирмы.
Проблема имущества фирм в Росси возникла с момента начала
приватизации.
В 1990 году в соответствии с планом неотложных мер по переходу к
рыночной экономике Минфином и Госпланом было разработано Временное
методическое положение по оценке стоимости имущества государственных
предприятий.
В соответствии с этим Положением оценку основных средств
предусматривалось производить по восстановительной стоимости за вычетом
износа. Восстановительная стоимость определялась на основе прейскурантов, а
при из отсутствии по аналогам или исходя из первоначальной (балансовой)
стоимости основных средств, умноженной на укрупненные коэффициенты
изменения цен, разработанные Госкомцен и Госстроем. Износ исчислялся,
исходя из норм амортизации на полное восстановление основных средств и
срока их эксплуатации.
Оценка товарно-материальных ценностей, относящихся и оборотным
средствам, а также малоценных и быстроизнашивающихся предметов
производилась в действующих оптовых и розничных ценах.
При определении окончательной оценочной стоимости имущества фирмы
рекомендовалось отстаточную стоимость основных и оборотных средств
скорректировать с учетом финансового состояния фирмы, спроса на ее
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
